المطورون العقاريون يجيبون على السؤال الصعب.. لماذا لا تنخفض أسعار العقارات فى 2020 بعد تراجع الدولار ومواد البناء؟.. طارق شكرى: مد الأقساط وتقليل المقدم البديل.. وأحمد شلبى: عدم تحريك الأسعار يظهر است

عوامل إيجابية حدثت للاقتصاد المصرى، جعلته يأتى فى المرتبة الأولى لأفضل اقتصاد ناشئ فى منطقة الشرق الأوسط وأفريقيا، طبقا لأكثر من دراسة صادرة من مؤسسات ومنظمات اقتصادية عالمية، كما أن استمرار تراجع الدولار أمام الجنيه المصرى وهو ما ساهم بصورة كبيرة فى تراجع أسعار بعض المواد والصناعات، منها تراجع سعر الحديد لأقل من 10 آلاف جنيه لأول مرة، وكذلك سعر الأسمنت لنحو 780 جنيها للطن، وهو ما يطرح سؤالا مهما لدى كل المهتمين بالشأن والقطاع العقارى وهو: لماذا لا تنخفض أسعار العقارات فى مصر رغم تراجع أسعار كل المواد والعناصر اللازمة لصناعة العقار؟ المطورون العقاريون يجيبون على هذا السؤال الصعب، ويؤكدون لــ«انفراد» أن استقرار السوق العقارى بدون أى زيادة يعد تخفيضا حقيقيا لأسعار العقارات، بالإضافة إلى أن هناك تخفيضا حقيقيا حدث، ولكن بصورة غير مباشرة منها مد فترة الأقساط، وتقليل نسب المقدم. ولفت المهندس طارق شكرى، رئيس غرفة التطوير العقارى، أن القطاع العقارى مر عقب عام 2016 بمرحلتين، الأولى تمثلت فى كيفية التعامل مع القدرة الشرائية للعميل عقب تعويم سعر الجنيه وهو ما تسبب فى تضاعف سعر العقار، لافتا إلى أنه تم التعامل مع هذه المرحلة من خلال عدة إجراءات قام بها المطورون العقاريون منها مد فترة الأقساط، وتقليل نسب المقدم. وأوضح طارق شكرى أنه تم التعامل مع هذه المرحلة من قبل المطورين بهدف الاستمرار والحضور، أما المرحلة الحالية فهى تمثل مرحلة الاستقرار الحقيقى للسوق العقارى، مشيرا إلى أن تراجع سعر الدولار، وانخفاض سعر مواد البناء، خاصة الحديد والأسمنت، ومبادرة البنك المركزى، كلها عوامل رئيسية تصب فى صالح القطاع العقارى، وهو ما يجعل المطورين يقدمون العديد من التيسيرات للعميل، وهو ما يمثل انخفاضا فى سعر العقار، ولكن بصورة غير مباشرة، فما يهم العميل هو مد فترة التقسيط لأطول فترة ممكنة، وتقليل نسب المقدم بدلا من تخفيض 500 جنيه فى سعر المتر، وهو ما ينتهجه عدد كبير من المطورين فى الفترة الأخيرة. كما أجمع عدد كبير من الخبراء والمطورين العقاريين، على أن التطور الكبير فى البنية التحتية الذى تشهده القاهرة ومناطق وسط البلد سيساهم بشكل كبير فى تغير خريطة المناطق، خاصة أسعار العقارات. وأكد المهندس طارق شكرى أنه من المقرر أن تشهد مناطق وسط البلد ارتفاعا كبيرا فى الأسعار عقب الانتهاء من عملية التطوير التى تقوم بها الحكومة فى الوقت الحالى، من إنشاء طرق وكبارى جديدة، بالإضافة إلى الخطوط الجديدة للمترو التى ستغير خريطة المنطقة بالكامل. وأضاف المهندس طارق شكرى، أنه انتقال مبانى الوزارات للعاصمة الإدارية الجديدة، سيتم إعادة تطوير مناطق وسط البلد بالكامل من خلال صندوق مصر السيادى، وهو ما يساهم فى تحويل بعض المبانى لمزارات سياحية وتاريخية، وتحويل البعض الآخر لفنادق ومتاحف، وهو ما يؤدى فى النهاية إلى ارتفاع فى قيمة العقارات الممجاورة لهذه المناطق. وأكد رئيس غرفة التطوير العقارى، أنه من المتوقع أن ترتفع أسعار العقارات بنسبة تتراوح من 20 إلى 25 %، لافتا إلى أن عملية الحراك فى الأسعار ستظهر بعد عام من انتهاء أعمال التطوير وإنشاء خطوط المترو الجديدة وإعادة رصف المناطق وافتتاح الشوارع، لافتا إلى أن الحراك الكبير الذى ستشهده العقارات سيقتصر إلى حد ما على مناطق وسط القاهرة، أما بالنسبة لمناطق مصر الجديدة ومدينة نصر والمناطق الأخرى سيكون الارتفاع بسيط للغاية. من جانبه، قال الدكتور أحمد شلبى، المطور العقارى، أن استقرار السوق العقارى، وعدم تحريك الأسعار كما كان يحث خلال الأعوام الثلاثة الماضية، يعد تخفيضا حقيقيا لسعر العقارات فى مصر، لافتا إلى أن أسعار العقارات فى مصر مرتبط بتكلفة التنفيذ، لافتا إلى أن الأسعار حقيقية وغير وهمية، نظرا لأن سعر الأرض لم يشهد أى انخفاض فيه، والأرض تمثل المكون الرئيسى للعقارى، وتصل نسبة الأرض لأكثر من 60 % من تحديد سعر المتر فى العقار. وشدد الدكتور أحمد شلبى على ضرورة أن ترتبط سياسة تحديد أسعار العقارات فى الفترة المقبلة بالقدرة الشرائية للمواطنين، نتيجة لارتفاع المعيشة، ومعدل التضخم، وهو ما يتطلب وضع رؤية مستقبلية لأسعار العقارات فى الفترة المقبلة، حتى لا يصاب القطاع العقارى بالركود. ووضع الدكتور أحمد شلبى روشتة علاج لمواجهة هذه الظاهرة، تتمثل فى التوسع بالتمويل العقارى مع خفض الفائدة بحيث لا تتخطى الـ6%، مشددا على أن ارتفاع سعر الأرض مع استمرار ارتفاع أسعار مواد البناء هى مؤشرات سلبية تعود بنتائج غير مرضية على العقار فى مصر. وأكد أحمد شلبى أن القدرة الشرائية تعد المشكلة الحقيقية التى تواجه المطور العقارى حاليا، ومواجهتها يتمثل فى حلين لا ثالث لهما الأول يتمثل فى تحسين مستوى الدخل للفرد وهذا حل بعيد المدى، أم الحل الثانى ويعد الأقرب هو التوسع فى التمويل العقارى بحيث يكون متاحا لكافة الفئات بفائدة أقل. وفى السياق ذاته، قال المهندس حسين صبور، رئيس جمعية رجال الأعمال السابق، والمطور العقارى: إن القطاع العقارى المصرى يعد أرخص عقار فى العالم رغم العاصفة الأخيرة التى شهدت ارتفاعات كبيرة فى سعر العقار. وأضاف المهندس حسين صبور، أن هناك 5 صناعات تعد شديدة استهلاك الكهرباء والطاقة فى مقدمتها الألمونيوم، والأسمنت، والحديد، والسيراميك، وتحريك أسعار الكهرباء والوقود يؤدى إلى ارتفاع قيمة هذه المكونات. وأوضح المهندس حسين صبور: لمواجهة حالة الركود التى متوقع أن تصيب القطاع العقارى فى الفترة المقبلة، يجب أن يتجه المطورون العقارون إلى التوسع فى إنشاء وحدات بمساحات صغيرة، مشيرًا إلى أن التمويل العقارى فى مصر مسكين. وحول كيفية تصدير العقار المصرى، أكد المهندس حسين صبور، أن نجاح تصدير العقار المصرى مرتبط برعاية الدولة له، وأن تكون هى المتحكمة فى ذلك وعدم تركها على حسب أهواء المطورين. وأكد أن نجاح فكرة تصدير العقار، يساهم فى زيادة موارد الدولة من العملة الأجنبية مما يصب فى مصلحة الاقتصاد المصرى وتراجع الدولار أمام الجنيه المصرى. أما أمجد حسنين، وكيل غرفة التطوير العقارى، قال: رغم خفض أسعار الفائدة وبعض مواد البناء مثل الحديد والأسمنت، فإن أسعار العقارات لن تنخفض، على اعتبار أنها دائما مخزن للقيمة وتراجع أسعارها سيفتح الباب لخسائر جديدة للشركات العقارية التى تعمل فى السوق المصرى. واستبعد أيضا أن تشهد المشروعات العقارية التى سيتم تنفيذها أى انخفاض، كنوع من تعويض الخسائر السابقة، وتبقى العقار السلعة التى يضع فيها المواطن أمواله لأنها فى ارتفاع مستمر ولهذا السبب لن تنخفض أسعار العقارات فى مصر.