الاحتيال العقارى.. نصائح قبل شراء أى عقار لتجنب عمليات النصب.. 7 إرشادات يجب اتباعها للحفاظ على "تحويشة العمر".. و8 بنود قانونية خاصة بـ"عقد الاتفاق".. و7 أخرى عند تسجيل العقار.. وخبير يجيب عن الأسئلة

الإنسان يبحث باستمرار عن السكينة والاستقرار والطمأنينة والتوازن في حياته، وتعتبر مسألة شراء بيت جديد حلم من أحلام أي إنسان، ووجهاً من أوجه هذا الاستقرار بشكل عام، فعند شراء منزل جديد، تكون لك حرية الاختيار والقرار إذا ما رغبت بهذه المنطقة دون تلك، وتبحث عن عقارات بحدود ميزانيتك وموقع عملك، وما تفضله من خدمات ومرافق أخرى، وغيرها من التفصيلات التي يخطط لها أي شخص. ولكن في الحقيقة تختلف المعايير التي عليك مراعاتها والاهتمام بها في حال كانت غايتك شراء بيت جديد عن تلك الواجب مراعاتها إذا رغبت بالاستئجار، كما أن هنالك نصائح عند شراء بيت جاهز أو بيت مخطط لإنشائه أو بنائه - أي ضمن مشروع لا يزال قيد الإنشاء - تتفاوت المعايير وتختلف لكل حالة، لذلك نقدّم لك في هذا المقال مجموعة نصائح عند شراء شقة جديدة أو منزل جديد. لتجنب النصب والاحتيال.. نصائح قبل شراء أي عقار في التقرير التالي، يلقى "انفراد" الضوء على النصائح القانونية التي يجب اتباعها عند رغبتك في شراء عقار، وذلك نظرًا لانتشار عمليات النصب والاحتيال بصفقات العقارات، ووجود بعض الإعلانات الوهمية لدرجة أن بعضها يصل إلى شاشة التلفزيون التي تعلن عن العديد من العروض لعقارات وقطع أراض بأسعار مميزة أو بطرق سداد يسيرة، والفروق الجوهرية بين دعوى صحة توقيع ودعوى صحة ونفاذ، والتسجيل بالشهر العقاري، وأيهما أفضل لثبوت الملكية، ورأى محكمة النقض في الأزمة – بحسب الخبير القانوني والمحامى عابد كمال الوكيل. المعاينة قبل التعاقد.. والتأكد من سلامة التراخيص وعدم وجود ديون مستحقة في البداية - من الضروري على أي إنسان يُقدم على شراء عقار أن يعاين أكثر من عقار قبل أن تعقد صفقة الشراء، وعندما يقع اختيارك على أحد العقارات المعروضة، يجب أن يتأكد من معاينة العقار على الطبيعة جيدًا، ويتأكد من مطابقته الوصف الوارد بالإعلان من موقعٍ ومساحة ومرافق، وقبل إبرام الصفقة ينبغي عليه التأكد من سلامة الأوراق والتراخيص الخاصة ببناء العقار، فبعض العقارات تكون بها أدوار زائدة ومخالِفة للترخيص، كما يجب عليه التأكد من أن العقار غير مبني بالتعدي على أراضي الدولة، أو بوضع اليد، ولابد من التأكد من صحة مستندات الملكية الخاصة بالبائع، والتأكد أيضاَ ألَّا يكون على العقار أي ديون إثر نقل ملكية سابقة، وتتأكد من سداد البائع كل الإيصالات التي تخص مرافق العقار من كهرباء أو مياه أو غاز – وفقا لـ"الوكيل". الاهتمام ببنود العقد الثمانية في الحقيقة هناك عدة نصائح قانونية هامة، ولكن يظل أهمها مراجعة بنود العقد جيدًا، ولا مانع من الاستعانة بمحام متخصص، فالعقد يكون به النقاط التالية: 1-كافة البيانات الخاصة بك وبالبائع. 2-كل ما يخص تفاصيل العقار من مساحة وغيرها بالتحديد. 3-المبلغ المدفوع وطرق السداد التي تم الاتفاق عليها، سواء أكانت نقدًا أم بالتقسيط، وإن كانت طريقة الدفع نقدًا ودفعة واحدة، فيجب توضيح ذلك بالعقد والتأكيد على عدم وجود أي مبالغ أخرى مستحقة الدفع، أما لو كانت طريقة الدفع على أقساط، فسجل المبلغ المدفوع مقدما، ثم حدد عدد الدفعات المتبقية وقيمة كل منها، ووضح الفترات التي سيتم فيها السداد حسب الاتفاق مع البائع. 4-تحديد موقع العقار تفصيلًا، بأي محافظة، ويتبع أي منطقة أو حي، واسم الشارع. 5-تحديد تاريخ وأرقام تراخيص البناء الخاصة بالعقار. 6-بيان تفصيلي عن كيفية تملك البائع للعقار، وإن كان هناك ورثة فيجب ذكر رقم وتاريخ وثيقة إعلام الوراثة الصادر عن المحكمة. 7-تأكد من تسجيل إقرار للبائع بعدم وجود أي عيوب خفية، وخلوِّ العقار من أي ضرائب للدولة أو أي ديون أخرى. 8-تأكد من تسلمك كافة العقود ومستندات الملكية من البائع. تسجيل عقد العقار بعد إبرام الصفقة وتوقيع العقود، تبقى لك أهم أمر وهو توثيق مستندات ملكيتك للعقار، وذلك لتضمن حقك كمشتر، وإليك أكثر من طريقة لتسجيل وتوثيق العقود، والفرق بين دعوى صحة توقيع ودعوى صحة ونفاذ والتسجيل بالشهر العقاري.. وأيهما أفضل لثبوت الملكية؟ - يُجيب "الوكيل" في عدة نقاط كالتالي: 1- تأكد من وجود أوراق ملكية أرض العمارة المقامة بها الشقة، وهل هي ملكية لشخص أم عدة أشخاص. 2- التأكد من رخصة المباني من حيث صدورها من الجهة المختصة، وعدد الأدوار المرخص بها حتى تتأكد من وجود الشقة المزمع شراؤها ضمن الأدوار المرخص بها. 3- أن يشمل عقد الشراء على بند الثمن والمساحة ونسبة الأرض الشائعة لتلك الشقة، ومواصفات الشقة المباعة من جميع أوصافها والدور المقامة فيه. 4- التأكد من أن البائع أو البائعين ملتزمون بالعقد بالحضور بوكيل عنهم أمام الجهات المختصة أو المحكمة المختصة. 5- عند سداد ثمن العقار بالكامل نقداً يجب التأكد من العقد بإثبات أن الثمن خالص تماماً، وأن التوقيع يعتبر مخالصة بهذا الثمن وإن كان على دفعات تأكد من أن المقدم المدفوع مذكور وأن الدفعات المؤجلة مثبتة بالعقد بالمبلغ والتاريخ لكل سداد. 6- لابد من الحصول على صورة من جميع أوراق الملكية للأرض والرخصة، إضافة إلى عقد البيع. 7- التأكد من وجود شرط جزائي على من يخالف أياً من بنود العقد سواء مواعيد السداد أو مواعيد التسليم للشقة أو أي التزام آخر بالعقد مع نفاذ العقد. الفرق بين دعوي صحة التوقيع ودعوى صحة ونفاذ والتسجيل بالشهر العقاري.. وايهما أفضل؟ أولا: دعوي صحة التوقيع: دعوي صحة التوقيع هي دعوي تحفظية الغرض منها إثبات توقيع البائع علي عقد البيع ولكنها دعوي غير موضوعية أي لا تنظر إلى موضوع العقد ولا تنقل الملكية من البائع للمشتري هي فقط تحكم بصحة صاحب التوقيع فلا يستطيع بعد هذه الدعوي أن يدعي بأن هذا التوقيع لا يخصه أو أنه ليس توقيعه أو أنه توقيع مزور ولكنها لا تضمن حق المشتري في الشيء المبيع. ثانيا: دعوي صحة ونفاذ: المقصود بدعوى الصحة والنفاذ هو تنفيذ التزامات البائع التي من شأنها نقل الملكية إلى المشترى تنفيذا عينيا والحصول على حكم يقوم مقام التسجيل فهي دعوى موضوعية تمتد سلطة المحكمة فيها إلى بحث موضوع العقد ومداه ونفاذه، وتستلزم أن يكون من شأن البيع موضوع العقد نقل الملكية حتى إذا سجل الحكم قام تسجيله مقام تسجيل العقد فى نقلها، وهذا يقتضى أن يفصل في أمر صحة العقد، وبالتالي فهذه الدعوى تتسع لبحث كل ما يثار من أسباب تتعلق بوجود العقد وانعدامه وبصحته أو بطلانه وهى بذلك تختلف عن دعوى صحة التوقيع التي ما هي إلا دعوى تحفظية هدفها الأساسي هو صحة توقيع البائع فقط دون التدخل في صحة العقد من عدمه. ثالثا: التسجيل في الشهر العقاري: لتسجيل المبيع في الشهر العقاري لابد أن يتوجه البائع والمشتري للشهر العقاري لكي يقوم البائع بالتوقيع أمام موظف الشهر العقاري بالبيع في حالة أن البائع الأخير مسجل عقده أما إذا كان البائع الأخير عقده غير مسجل أو إذا امتنع عن التوجه مع المشتري للشهر العقاري يلزم رفع دعوي صح ونفاذ عقد البيع مختصما فيها البائع الاخير وكافة البائعين وصولا لآخر بائع مسجل عقده. ولكن يجب لتسجيل البيع في الشهر العقاري أن يكون البيع نهائي وخالص الثمن أما إذا كان البيع بالتقسيط فيجب التوجه لدعوي صحة التوقيع كخطوة أولية لحين سداد كامل الثمن واستكمال إجراءات التسجيل بالشهر العقاري، ودعوي صحة التوقيع هي دعوي غير مكلفة إطلاقا سوي أتعاب المحاماة بعكس إجراء التسجيل في الشهر العقاري حيث يكون مكلف بعض الشيء. الأساس القانوني لتسليم العقار المبيع: 1-تنص المادة 203 الفقرة 1 مدني: يجبر المدين بعد أعذاره طبقا للمادتين 219،220 على تنفيذ التزامه تنفيذا عينيا، متي كان ذلك ممكنا. 2-تنص المادة 204 مدني: الالتزام بنقل الملكية أو أي حق عيني أخر ينقل من تلقاء نفسه هذا الحق، إذا كان محل الالتزام شيئا معينا بالذات يملكه الملتزم، وذلك دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل. 3-تنص المادة 206 مدني: الالتزام بنقل حق عيني يتضمن الالتزام بتسليم الشيء والمحافظة عليه حتى التسليم. ملحوظة: ويحق للطالب إقامة الدعوى الماثلة بطلب الحكم لصالحه بإلزام المعلن إليه بتسليمه العقار المبيع جبراً، والمباع للطالب بموجب عقد البيع المؤرخ ... / ..._/ .....م والمبين الحدود والأوصاف والمعالم بصدر هذه الصحيفة تنفيذا عينيا. رأى محكمة النقض فى الأزمة وفى هذا الشأن سبق لمحكمة النقض التصدي لمثل هذه الاشكالية في الطعن المقيد برقم 1196 لسنة 53 قضائية حيث قالت في حيثيات الحكم: إذا أخل البائع بالتزام التسليم كان للمشتري أن يطالب بتنفيذ الالتزام عينا أن كان ذلك ممكنا، ويكون ذلك بإجبار البائع على التسليم بحكم من القضاء وفي ذلك قضت محكمة النقض بأنه يشترط لإجبار المدين البائع على تسليم العين المبيعه إلى المشتري أن يكون هذا التسليم ممكنا، فإذا كانت هذه العين مملوكة للبائع وقت انعقاد البيع م تعلقت بها ملكية شخص أخر تعلقا قانونيا ، استحال الوفاء عينا للمشتري الأول، وإذا كان التسليم غير ممكن إلا إذا قام به البائع نفسه كما لو كان منقولا لا يعلم مكانه سواء، جاز للمشتري أن يطالب الحكم عليه بغرامة تهديديه لحمله على التسليم وإذا كان المبيع من المثليات جاز للمشتري أن يحصل على شيء من نوعه على نفقة البائع بعد استئذان القاضي، أو دون استئذانه في حالة الاستعجال. كما قضي في بيان أثار عقد البيع في نقل منفعة المبيع إلى المشتري من تاريخ إبرام البيع مؤدي نص الفقرة الثانية من المادة 458 من القانون المدني أن من أثار عقد البيع نقل منفعة المبيع إلى المشتري من تاريخ إبرام البيع فيمتلك المشتري الثمرات من وقت تمام العقد وذلك ما لم يوجد اتفاق أو عرف مخالف ويستوي في بيع العقار أن يكون مسجلا أو غير مسجل. الخبير القانونى عابد كمال الوكيل