رغم الارتفاعات الكبيرة التى حدثت فى القطاع العقارى خلال العامين الماضيين والتى وصلت لأكثر من 230% منذ تحرير سعر الصرف وحتى الآن، فإن كل الدراسات تؤكد أن القطاع العقارى المصرى مازال فى مرحلة الأمان، وبعيدا كل البعد عن الفقاعة العقارية.
جميع الدراسات أرجعت عدم حدوث فقاعة عقارية فى مصر لعدة أسباب، الأول هو وجود طلب حقيقى على العقار، فهناك ما يقرب من 950 ألف زيجة سنويا، والتى تتطلب توفير نحو 950 ألف وحدة سكنية فى العام، وكل ما يتم إنشاؤه من خلال القطاع الخاص والحكومة لا يتخطى الـ150 ألف وحدة سكنية فى العام، وهو ما يؤكد أن هناك أكثر من 800 ألف وحدة سكنية عجزا سنويا.
وهناك مفاجأة حقيقية أن كل ما أنتجة القطاع الخاص من وحدات سكنية فاخرة خلال عام 2017 عبارة عن 7 آلاف وحدة سكنية فقط، وهذه الفئة تتطلب نحو 50 ألف سنويا، أى هناك نحو 43 ألف وحدة سكنية عجزا فى هذه الفئة سنويا، بخلاف أن فئة محدودى الدخل تتطلب أكثر من 350 ألف وحدة سكنية فى العام.
لا شك أن هناك تحديات كبرى تواجه الشركات العقارية فى الوقت الحالى، نتيجة لتراجع قيمة الجنيه والارتفاع المستمر لأسعار العقارات، ويجب عليها أن تضع حلولا غير تقليدية لمواجهة هذه الإشكالية فى الوقت الحالى، أبرز هذه الحلول المطلوبة هى الاتجاه للمساحات الأقل، حتى تواجه مسألة ارتفاع قيمة العقار، واللجوء إلى فترات تقسيط ميسرة.
من بين الحلول التى يجب أن تلجأ إليها هذه الشركات هى تنوع الاستثمارات وتنوع المناطق، بمعنى أنه يجب أن يكون المطور العقارى لديه القدرة على الاستثمار فى السكن الفاخر والاقتصادى والمتوسط، ولا يقتصر فقط على الفاخر، حتى يستطيع أن يواجه حالة الركود التى من الممكن أن تواجهها فئة السكن الفاخر.
أما بالنسبة لتنويع المناطق، فهذه تمنح المطور العقارى فرصة الانتشار، فكونه يمتلك أكثر من مشروع فى أكثر من محافظة يمنحه فرصة استغلال ذلك فى امتلاك قاعدة عملاء فى مختلف المحافظات ويجعله ليس فى حاجة لصرف ملايين الجنيهات على تسويق مشروعاته.
هناك نقطة أخرى فى غاية الأهمية، تتمثل فى التمويل العقارى، فمازال التمويل العقارى سيئ الحظ داخل مصر، نتيجة للتشريعات والإجراءات التى تمثل تحديا كبيرا أمام المطورين، فمواجهة الإشكاليات التى تواجه التمويل العقارى تعطى فرصة أكبر لزيادة الاستثمارات داخل مصر، وتحد من مشكلة الأزمة السكنية من خلال قدرة المواطنين فى الحصول على قرض تمويلى لوحدته.
هذه الحلول التى يجب أن يضعها المطور فى اعتباره تجعل السوق العقارى المصرى فى مرحلة الاستقرار والملاذ الآمن فى مختلف المراحل والعصور، ويجعله بعيدا عن الفقاعة العقارية.