"س و ج" كل ما تريد معرفته عن التمويل العقارى × 31 معلومة.. كيف تستفيد من صندوق ضمان التمويل العقارى؟ وهل يحصل أصحاب المعاشات على القروض؟ وهل يجب أن يكون العقار المراد شرائه مسجلا.. وما هى مدد سداد الق

يواجه بعض المواطنين صعوبة فى شراء عقارات فى ظل ارتفاع أسعارها بعد تحرير سعر الصرف، ويجهل عدد كبير منهم إمكانية تمويل شراء عقار من خلال التمويل العقارى، ولذا يقدم "انفراد" 31 سؤالاً حول تعريف نشاط التمويل وكيفية الاستفادة منه وشروط الحصول عليه. 1- ما هو التمويل العقارى ؟ يُعرف التمويل العقارى بأنه عملية تمويل المستثمرين – أشخاص طبيعية أو اعتبارية – للاستثمار فى اقتناء العقارات السكنية والإدارية والخدمية والتجارية وذلك بضمان حق الامتياز على العقار أو رهنه رهناً رسميا أو غير ذلك من الضمانات التى يقبلها الممول طبقا للقواعد والإجراءات القانونية المنظمة، ويكون ذلك من خلال التمويل لشراء العقار أو بناء أو ترميم أو تحسين عقار. ومن خلال التعريف السابق يتضح أن التمويل العقارى لا يقتصر فقط على عملية شراء عقار بغرض السكن ولكن التمويل العقارى يصلح أيضا لبناء العقارات أو ترميمها أو تحسينها سواء كان ذلك التمويل بغرض السكن أو للغرض الإدارى أو التجارى أو الخدمى. 2- ما هو الإطار التشريعى لنشاط التمويل العقارى فى مصر ؟ يعتبر قانون التمويل العقارى رقم (148) لسنة 2001 والمُعدل بالقانون رقم (55) لسنة 2014 ولائحته التنفيذية والقرارات الصادرة عن الهيئة تنفيذا لهما ، وكذلك قانون رقم (10) لسنة2009 هو الإطار التشريعى لنشاط التمويل العقارى فى مصر. 3- ما هى الجهة التى تتولى التنظيم والرقابة على نشاط التمويل العقارى فى مصر ؟ تعد الهيئة العامة للرقابة المالية بمثابة الجهة الرقابية والتنظيمية الرسمية التى تتولى الإشراف والرقابة على سوق التمويل العقارى فى مصر. 4- ما الذى يمكن تمويله من خلال عملية التمويل العقارى ؟ يمكن تمويل شراء أو بناء أو ترميم أو تحسين الوحدات (السكنية ، الإدارية ، الخدمية ، التجارية) من خلال عملية التمويل العقارى كما يمكن التمويل من خلال المنتجات التمويلية المستحدثة الآتية. • التمويل بنظام الإجارة المنتهية بالتملك. • التمويل بنظام المرابحة. • التمويل بنظام المشاركة. • تمويل حق الانتفاع. 5- هل تستطيع جهة التمويل مساعدتى فى اختيار العقار ؟ نعم تستطيع جهات التمويل إرشاد المشترى إلى الوحدات المتاحة لدى شركات التنمية العقارية التى تتعامل معها، وتستطيع جهة التمويل أيضاً توفير قائمة بأسماء الوسطاء العقاريين المسجلين بالهيئة العامة للرقابة المالية من أجل الحصول على وحدة مناسبة. 6- هل يجب أن يكون العقار المراد شرائه مسجلاً ؟ الأصل فى التمويل العقارى أن يكون العقار محل التمويل مسجلا باسم البائع وبعد إجراء تعديلات قانون التمويل العقارى أجاز المُشرع للممول فى قبول ضمانات أخرى لعملية التمويل العقارى حال أن يكون العقار غير مسجل كأصول عقارية أخرى أو كفالة شخصية من غير المستثمر أو أوراقا مالية مقيدة بالبورصة أو خصم قيمة الأقساط التمويل من راتب المستثمر أو دخله وللممول فى هذه الحالات أن يشترط على المستثمر تسجيل العقار محل التمويل باسمه وقيد حق الامتياز عليه أو رهنه رهنا رسميا لصالح الممول خلال فترة يتفقان عليها. أما فى حالة أن يكون العقار محل التمويل بغرض بناء أو ترميم أو تحسين عقار على أرض مخصصة للمستثمر من الدولة أو أحد الأشخاص الاعتبارية العامة فللممول قبول رهن المبانى لصالحه ضمانا للتمويل الممنوح أو قبول التنازل له من المستثمر عن التخصيص لصالحه. 7- من هم الأشخاص المؤهلين للحصول على قروض التمويل العقارى ؟ كل شخص يبلغ من العمر 21 عاماً على الأقل ويستطيع أن يُثبت دخله بمستند وتقديم الدليل على حصوله على دخل كافى يعتبر مؤهلاً للتقدم بطلب الحصول على تمويل عقارى. 8- ما هو حجم التمويل الذى يمكننى الحصول عليه ؟ هناك قيود محددة على قيمة التمويل الممنوح للمستثمر تعتمد على قيمة العقار الممول ونسبة التمويل الممنوح إلى ذلك العقار، كما أن هناك حدود ائتمانية يجب أن يتم أخذها فى الاعتبار عند منح التمويل وتحديد قيمته حيث يجب ألا تتعدى نسبة القسط الشهرى الذى سيقوم المستثمر بسداده إلى دخل المستثمر النسب المئوية الآتية :- • 35% من دخلك الشهرى إذا كنت من ذوى الدخول المنخفضة. • 40% من دخلك الشهرى فى حالة تمويل مشروعات الإسكان الاجتماعى. • 40% من دخلك الشهرى إذا كنت من غير ذوى الدخول المنخفضة. 9- ما هى المدة الزمنية التى ينبغى أن أسدد التمويل خلالها ؟ لا يوجد مدة زمنية محددة لسداد التمويل حيث يمكن سداد التمويل العقارى على المدى الطويل خلال فترة زمنية تمتد إلى 20 عاماً أو أكثر طبقا لجداول السداد، جدير بالذكر أنه يمكن سداد أقساط محددة بصفة شهرية أو ربع سنوية أو نصف سنوية أو سنوية ، ويجب ملاحظة أنه يتم السماح بسداد قروض التمويل العقارى خلال فترة تصل إلى 30 عاماً بالنسبة للأسر من ذوى الدخول المنخفضة وفقاً للعقد المبرم مع جهة التمويل. 10 - هل يمكننى الحصول على تمويل عقارى يغطى كل تكلفة العقار ؟ لا يمكن منح تمويل عقارى يغطى كل تكلفة العقارى حيث انه لابد من مساهمة المستثمر فى سداد نسبة من قيمة العقار وذلك ضمانا لجدية المستثمر وأيضا لمجابهة المخاطر ، وهناك حدود قصوى لنسبة التمويل الممنوح لقيمة العقار المُمول تتمثل فى النسب الآتية:- الحد الأقصى للتمويل 90% من قيمة العقار فى حالة ان يكون الغرض من التمويل سكني. الحد الأقصى للتمويل 80% من قيمة العقار فى حالة ان يكون الغرض من التمويل غير سكني. 11- هل هناك أية مصاريف خاصة بالتمويل ؟ هناك مصاريف أخرى يتم سدادها بخلاف تكلفة التمويل منها المصاريف الإدارية بنسبة مئوية ومصاريف دراسة الطلب وأتعاب خبراء التقييم العقارى وأقساط التأمين وأقساط الضمان وهى مختلفة وفقاً لكل جهة تمويل ويمنها ما تم تحصيله مرة واحدة فقط تدفع مقدماً ومنها ما يتم سداده على أقساط. 12 - هل يمكن أن يكتب المشترى شيكات فى حالة عدم قدرته على تقديم جميع الأدلة على الدخل ؟ يجب أن يقوم المستثمر بتقديم المستندات الدالة على دخله للوقوف على ملاءته المالية وجدارته الائتمانية وضمانا لانتظام المستثمر فى سداد الأقساط طبقا لجدول السداد، ويتم استخدام الشيكات كوسيلة لتحصيل الأقساط وليس كضمان وليس كوسيلة لإثبات الدخل، ويمكن كتابة سندات إذنية أو كمبيالات باعتبارها ضمانات أيضاً ولكنها لا تعد مصدراً لزيادة التمويل أو إثبات الدخل. 13- هل يمكننى تقديم أى دليل أخر على الدخل ؟ نعم ويمكن أن يتضمن ذلك الودائع أو شهادات الاستثمار أو إيصالات الإيجارات للعقارات المملوكة للمستثمر الأخرى أو عقود ملكية الأراضى الزراعية أو الإقرار الضريبى أو شهادة من محاسب قانونى او مستخرج رسمى من بيان التأمينات ويجوز للممول قبول مستندات أخرى يطمئن إليها لإثبات دخل المستثمر. 14- هل يمكن الجمع بين دخل الزوجين ؟ نعم يمكنك الجمع بين دخلك ودخل زوجتك فى بيان واحد للدخل وفى هذه الحالة يتم التعامل على إجمالى الدخل للزوجين بالنسب الواردة بالحدود الائتمانية السابق ذكرها 35% بالنسبة لمنخفض الدخل 40% بالنسبة لغير منخفض الدخل. 15- هل يمكن أن يكون العقد باسم كلاً من الزوجين حتى إذا كان أحدهما فقط يلتزم بسداد الأقساط ؟ نعم. 16- هل يمكن إضافة دخل أحد الوالدين أو الزوجة إذا لم يكن لدى المتقدم بالطلب وظيفة ؟ نعم. 17- ما هو نوع القيد الذى يتم وضعه على العقار ؟ يخضع العقار للرهن من الدرجة الأولى لصالح جهة التمويل كضمانه لعملية التمويل يمكن الرجوع إليها لاستيداء الممول حقوقه حالة تعثر المستثمر وعجزه عن سداد أقساط التمويل المتفق عليها فى تواريخ استحقاقها. 18- هل يمكن التخلص من العقار الخاضع للتمويل العقارى خلال المدة الزمنية للتمويل العقارى ؟ نعم يجوز للمستثمر بعد موافقة الممول التصرف فى العقار الضامن بالبيع أو الهبة أو الإيجاران أى من التصرفات الأخرى ولكن بعد موافقة الممول. 19- ما هى المعلومات التى ينبغى أن يتضمنها بيان الدخل ؟ إذا كنت تعمل بالقطاع الخاص أو القطاع العام أو إحدى الهيئات الحكومية أو غير ذلك، ينبغى أن يتضمن بيان الدخل الراتب التفصيلى (الصافى والإجمالى) والوظيفة وتاريخ التوظيف وخاتم جهة العمل وتوقيع المدير المسئول، وإذا كنت أحد أصحاب المهن فيمكنك تقديم شهادة من مصلحة الضرائب أو من أحد المحاسبين القانونيين تشير إلى دخلك الخاضع للضرائب خلال الأعوام الثلاثة الماضية أو أى مستند آخر يكون مقبولاً لدى جهة التمويل. 20- كيف يمكننى الحصول على شهادة التصرفات العقارية ؟ يمكنك الحصول على الشهادة بمجرد أن تقدم صور من العقار المسجل بمكتب الشهر العقارى الذى يخضع له العقار موضوع الشراء، وتصدر الشهادة خلال أسبوعين تقريباً من تاريخ تقديم الطلب فى الحالات التى لا تكون بها العقارات مسجلة ولكنها تخضع لعملية التسجيل. لا يوجد فى المجتمعات العمرانية الجديدة شهادات للتصرفات العقارية ولكن يمكن الحصول على شهادة من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة تفيد بعدم وجود اعتراض على تمويل المبنى بعد استبعاد الأرض. 21- هل يمكن أن يحصل أصحاب المعاشات على قروض التمويل العقارى ؟ يمكن تقديم قروض التمويل العقارى إلى أصحاب المعاش المبكرة بشرط سداد إجمالى قيمة التمويل قبل بلوغ الحد الأقصى للسن الذى تحدده جهة التمويل، وعادة ما يكون 60 أو 65 عاماً. 22- كيف يمكننى الاستفادة من صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقارى ؟ للأفراد ذوى الدخول المنخفضة الذين يرغبون فى شراء وحدات سكنية من خلال خفض قيمة التمويل إلى ما يمكن للمستثمر سداده. وقاعدة المستفيدين من الدعم المقدم من قبل الصندوق من خلال الحد الأقصى للدخل الشهرى لمستحقى الدعم وهو 3500 جنيه شهرياً للأعزب و 4750 جنيه شهرياً للأسرة. 23- ما هو العقد الثلاثى ؟ يقصد بالعقد الثلاثى نموذج الاتفاق الذى يتم بموجبه عملية منح التمويل العقارى للمستثمر ويُطلق عليه هذا المصطلح نظرا لان أطراف التمويل الموقعين عليه يكونوا ثلاثة أطراف وهو فى حالة التمويل بمنتج الشراء يكون أطرافه الثلاثة الممول والمستثمر و البائع. وفى حالة منتج البناء او الترميم او التحسين يكون أطرافه الثلاثة الممول والمستثمر و المقاول. ولكن بعد تعديل القانون أصبح هناك نماذج أخرى لاتفاقيات التمويل تكون ثنائية مثل التمويل بنظام الإجارة المنتهية بالتملك ، التمويل بنظام المرابحة ، التمويل بنظام المشاركة. 24- هل ينبغى التعامل مع جهة التمويل بصورة مباشرة أم من خلال وسطاء التمويل العقارى ؟ يمكن أن تتم المفاوضات مع جهة التمويل مباشرة أو من خلال أحد الوسطاء المسجلين لدى الهيئة العامة للرقابة المالية. وتتحمل جهة التمويل نفقات الوساطة بالكامل. 25- ما هى مهمة وسيط التمويل العقارى ؟ وكيف يمكننا التعرف عليه ؟ الوسيط العقارى هو كل شخص طبيعى أو اعتبارى يقوم بمهام الوساطة بين الممول والمستثمر من خلال تقديم المشورة الفنية للمستثمر وتعريفه بمخاطر التمويل وإعداد وتجهيز الملف لتقديمه للممول وذلك بمقابل مادى يتحمله الممول. تتمثل مهمة وسيط التمويل العقارى فى مساعدتك على اختيار نظام السداد الذى يتناسب مع ميزانيتك وحساب الأقساط الشهرية التى تستطيع سدادها بالإضافة إلى حساب فترة السداد الملائمة. كما سيساعدك أيضاً على ملء المستندات المطلوبة والاتصال بجهة التمويل ويلتزم الوسيط بتسليم طالب التمويل صورة من النموذج الذى تعده الهيئة بالشروط الأساسية للتمويل العقارى ويعرض شروط التمويل ومخاطره على طالب التمويل. يمكنك الحصول على قائمة وسطاء التمويل العقارى المعتمدين لدى الهيئة العامة للرقابة المالية من خلال الاتصال بالهيئة أو جهات التمويل ويمكنك اختيار الوسطاء المجاورين لمحل إقامتك أو للعقار الذى تريد شراؤه. 26- من هو خبير التقييم العقارى ؟ هو كل شخص طبيعى أو اعتبارى يقوم بمهام تقييم العقار وتحديد قيمته لكافة أغراض التمويل. 27- هل يعد تسجيل العقار عقب الحصول على التمويل إجبارياً ؟ يهدف ذلك إلى حماية حقوقك والحصول على دليل رسمى على ملكيتك للعقار الممول لتجنب أية نزاعات مستقبلية ، ويعتبر تسجيل العقار خطوة أساسية لإجراء قيد الضمان على العقار الممول سواء كان هذا الضمان بالرهن الرسمى من الدرجة الأولى أو بقيد حق الامتياز على العقار ويظل قيد الضمان على العقار لحين سداد المستثمر كامل أقساط التمويل العقارى فى تواريخ استحقاقها وعند الانتهاء من السداد يتم شطب هذا الرهن من على العقار. 28- إلى أين أذهب كى أسدد أقساط العقار ؟ يتم فتح حساب لكل عميل فى البنك الذى تحدده شركة التمويل أو فى خزينة الشركة. 29- ماذا يحدث إذا ما أخفق العميل فى سداد أقساط قرض التمويل العقارى ؟ فى حالة عجز العميل عن السداد ينبغى إخطار جهة التمويل على الفور لأن عدم سداد 3 أقساط يمكن أن يؤدى إلى قيام جهة التمويل باتخاذ إجراءات التنفيذ على العقار، ذلك وفقاً لأحكام قانون التمويل العقارى رقم 148 لسنة 2001 والمعدل بالقانون رقم 55 لسنة 2014 واللائحة التنفيذية المعدلة. 30- ما المقصود بالتنفيذ على العقار ؟ يعد التنفيذ على العقار بمثابة نقل ملكية العقار عن طريق المزاد إلى مشترى آخر لصالح جهة التمويل لتسديد ديون المشترى الأول. 31- ما هى الجهة التى تتلقى وتراجع شكاوى التمويل العقارى ؟ تتولى هيئة الرقابة المالية مسئولية تلقى ومراجعة شكاوى المتعاملين بقانون التمويل العقارى وأحكامه التنفيذية.