الفترة الأخيرة وتحديدا الثلاث سنوات الأخيرة، شهدت أكبر طرح للأراضى فى مصر، حيث وصل عدد القرعات التى تم الإعلان عنها 9 قرعات فى أقل من 4 سنوات، بينما الوزارة لم تطرح فى تاريخها نصف هذا العدد من الأراضى، ولكن ما حدث فى القرعة الأخيرة من ترحيل لمواعيد التسليم لنهاية 2020 ، وانخفاض قيمة الأوفر فى القرعة السابقه، يهدد بمستقبل وقيمة هذه الأراضى فى الفترة المقبلة.
ونقدم لكم فى هذا التقرير قراءة تحليلية حول مستقبل هذه الأراضى، وهل الأسعار التى تشهدها القرعة الحالية مغالى فيها؟ بالمقارنة بالقرعات السابقة، وهل ستشهد الأراضى المقرر تسليمها نهاية 2020 تيسيرات اكثر فى السداد؟.
أولا: بالنسبة لمواعيد التسليم، تختلف المواعيد فى القرة الحالية، فمنها ما سيتم تسليمه قبل نهاية العام الجارى، ومنها العام المقبل، وعدد من المدن أبرزهم مدينة بنى سويف سيتم تسليم الأراضى للحاجزين، فى نهاية عام 2020.
ثانيا: اختلاف الأسعار، فالمفاجأة التى كشفت عنها كراسة الشروط الخاصة بطرح الأراضى والمقرر طرحها غدا الأربعاء فى فروع بنك التعمير والإسكان، تتمثل فى أن أسعار أراضى الإسكان الاجتماعى أعلى من أسعار الأراضى المتميزة فى بعض المدن الجديدة أبرزها مدينة أخميم الجديدة، حيث يصل سعر متر أراضى الإسكان الاجتماعى فى مدينة أخميم الجديدة تصل لـ760 جنيها، بينما يصل سعر المتر فى نفس المدينة فى أراضى الإسكان المتميز لـ 640 جنيها، فالسؤال الذى يطرح نفسه، ما المزايا التى تتمتع بها أراضى الإسكان المتميز فى هذه المدينة، طالما أن أراضى الإسكان الاجتماعى أعلى منها فى السعر؟.
ثالثا: المرافق، لماذا لا تعلن وزارة الإسكان عن خطة محددة المدة عن توصيل المرافق لكافة الأراضى التى تعلن عنها، وهل تأخر توصيل المرافق لهذه القطع، يهدد بتأخر التسليم؟ وهل وضعت الوزارة هذه النقاط فى حسبانها عند إعداد كراسة الشروط؟.
رابعا: أسعار مواد البناء، الكل يعلم أن أسعار مواد البناء فى ارتفاع مستمر منذ تحرير سعر الصرف، وارتفاع سعر المتر فى الأراضى التى تطرحها الوزارة فى القرعة الحالية خاصة أن 20% من المدن التى تتضمنها القرعة الحالية مدن جديده منها أكتوبر الجديدة وأخميم الجديدة وغرب قنا وغرب أسيوط، مما يستدعى أن تكون أسعار الأراضى أقل سعر لتحفيز المواطنين للشراء، فارتفاع أسعار مواد البناء مع ارتفاع أسعار الأراضى يؤدى إلى عزوف المواطنين عن التقدم خوفا من عدم قدرتهم على السداد وهو ما يقلل من قيمة الأرض.
خامسا: فكر وزارة الإسكان فاق بكثير فكر المطور العقارى فى الفترة الأخيرة، ولكن تطور الفكر يجب أن لا يكون على حساب المواطن، فتأخر تسليم الأراضى يجب أن يقابله تيسيرات فى السداد، فلا يمكن أن نساوى أرض سيتم تسليمها فى العام الجارى مع أراضى سيتم تسليمها فى عام 2020 .
سادسا: هل من الممكن مد فترة التقسيط بسبب تأخر التسليم؟.
يجب أن يقابل تأخر تسليم الأراضى مد فترة السداد، فبدلا من سداد كامل قيمة الأرض خلال 3 سنوات يجب أن يسمح لمد الفترة خلال 5 سنوات، أو سرعة تسليم الأراضى قبل الموعد المحدد حتى يتم زيادة نسبة التنمية فى هذه المدن.
سابعا: هل تتساوى أسعار الأراضى المقرر تسليمها بعد 3 سنوات مع الأراصى المقرر تسليمها العام الجارى أو المقبل؟، لماذا لا تضع الوزارة فى حسبانها هذا الفارق الكبير، فاستلام المواطن الأرض يساهم فى زيادة قيمتها من الناحية السوقية من ناحية، ويجعله قادر على الاستفادة منها بصور أكثر، فعند بناء الأرض تكون قابلة للسكن وهو ما يساهم فى زيادة نسبة التنمية فى المدينة، كما أن هناك نقطة أخرى، أن بيع أرض سيتم تسليمها عقب 3 سنوات بسعر اليوم من الممكن أن يعود بخسارة على الدولة.
ثامنا: الوزارة أعلنت عن طرح أكثر من 200 ألف قطعة أرض خلال 4 سنوات، هل الوزارة قادرة على تنفيذ المرافق لكافة هذه القطع فى الوقت المحدد؟، أم سنفاجأ ببيان من الوزارة بعد فترة وقبل موعد التسليم ينص على أن مجلس إدارة الهيئة وافق على تأجيل سداد الأقساط بسبب تأخر التسليم.
تاسعا: هناك ملحوظة فى غاية الأهمية يجب أن تضعها الوزارة فى الحسبان فى القرعات المقبلة، وتتمثل فى انخفاض قيمة الأوفر أى المكسب فى قرعة الأراضى الأخيرة، وهو ما يجعل قيمة الأراضى الشرائية تراجعت بصفة كبيرة.
عاشرا: حق الأجيال القادمة
عندما سئل الملك فاروق عن سبب أمره بإغلاق منجم السكرى، أجاب بأنه حق الأجيال القادمة، هذه المقولة، جعلت الخبراء والمهتمين بالشأن العقاري يتساءلون عن حق الأجيال القادمة من الأراضى والوحدات بعد اقدام الحكومة على طرح أكبر عدد من الأراضى والوحدات فى فترة زمنية محدودة.
حادى عشر: الرقابة على التنفيذ
لماذا لما يتم سحب الأراضى التى لم يتم الانتهاء من تنفيذ كامل الإنشاءات بها رغم انتهاء المدة الزمنية المقررة؟ وهل ذلك يؤدى إلى تحول هذه الأراضى لمصير مشروع ابنى بيتك؟ فيجب أن تراعى وزارة الإسكان كافة الملاحظات حتى تكون أكثر استفادة ويكون المواطن استطاع أن يحصل على قطعة أرض بسعر جيد، وفى نفس الوقت تكون لديه المقدرة على التنفيذ فى الوقت المحدد.
