"متفائل جداً رغم التحديات" بهذه الكلمات لخص الدكتور هاشم السيد، مؤسس أول صندوق استثمار عقارى فى مصر، الوضع الاقتصادى الحالى لمصر، متوقعاً نجاح التجربة الأولى للصناديق العقارية واستقطابها لفئة كبيرة من المستثمرين، وقدرتها على تنظيم السوق العقارى المصرى.
وأكد هاشم السيد، فى حواره لـ"انفراد"، أن صناديق الاستثمار العقارية ستساهم بشكل فعال ومؤثر فى خطط الدولة للتنمية، مشيرا إلى أهمية الصناديق العقارية فى معاونة البنوك فى التخلص من الأصول العقارية التى آلت لها ملكيتها مقابل الديون المتعثرة من بعض عملائها والعمل على تطويرها، وكذلك معاونة الحكومة على تنفيذ خططها فى تنفيذ المشروعات العقارية، وإلى نص الحوار.
بداية.. لماذا حرصتَ على تأسيس أول صندوق استثمار عقارى؟
الفكرة عندى منذ أكثر من 30 عاماً عندما اشتركت فى دراسات تأسيس صندوق استثمار عقارى فى كوالامبور عاصمة ماليزيا وتابعت نجاحه، وتمنيت أن أساهم فى تأسيس صناديق استثمار عقارية فى مصر لقناعتى بأنها آلية مهمة ومحترفة تساهم فى إزالة القبح المعمارى والحفاظ على الثروة العقارية المصرية.
ولقناعتى أيضاً بأنها تتيح الفرصة للنهوض بقطاع الاستثمار العقارى فى مصر وخلق منظومة جيدة لتطوير السوق العقارى بمصر، وأنها ستكون بمثابة القاطرة التى تدفع الأنشطة المالية المهملة والمهمشة كنشاط التوريق والتخصيم والتمويل العقارى، بالإضافة إلى نشاط التأجير التمويلى الذى يمكن أن يلعب دوراً فعَّالاً وأكبر مما هو عليه الآن فى حال التوسع فى مجال صناديق الاستثمار العقارية.
وأيضاً تنشيط بورصة الأوراق المالية من خلال ضخ نوع جديد من الأوراق المالية للتداول والمتمثلة فى وثائق صناديق الاستثمار العقارى التى يتم قيدها وتداولها بالبورصة.
وبالفعل بعد رحلة طويلة من الإجراءات تم تدشين أول صندوق استثمار عقارى فى السوق المصرى بمعاونة كبيرة وصادقة من القائمين على الهيئة العامة للرقابة المالية، ولكن أؤكد أنه إذا لم تزل بعض المعوقات التى تواجه الصناديق عند التشغيل فلن تعمل الصناديق العقارية بالكفاءة المطلوبة.
وما العقبات التى واجهتكم عند تأسيس الصندوق وحاليا عند التشغيل؟
سنة ونصف هى رحلة تأسيس الصندوق وهى فترة طويلة جداً، وأؤكد دائماً أن سياسة المرونة المتبعة من قبل رئيس الهيئة ونائبه ساهمت فى خروج الصندوق للنور، حيث كان صدره رحبا ومتفهما، وفكره إيجابى، وبذل مجهودا كبيرا للغاية، ويناقش كل العقبات القانونية التى واجهتنا فلولاه لم يخرج هذا الصندوق للنور.
وللأمانة أشفق على رئيس الهيئة ونائبه فى إدارة وتنظيم سوق المال المصرى، خاصة فى الظروف الحالية، فهما يبذلان مجهودا ضخما، لكن فى مصر نعانى دائماً من عدم الموضوعية، ولكن أيضاً لابد أن نذكر أن التشريعات الحالية المرتبطة بتأسيس وتشغيل صناديق الاستثمار العقارى هى المعوق الرئيسى الذى أدى إلى إحجام المستثمرين عن الاستثمار فى هذا المجال، إذ إن أى مستثمر يرغب فى تأسيس صندوق استثمار عقارى عليه أن يمر بإجراءات كثيرة ومجهدة للحصول على الموافقة، فضلاً عن القيود الكثيرة المفروضة على نشاط الصندوق أثناء عملية التشغيل التى تؤدى بلا شك إلى زيادة تكاليف التشغيل للصندوق بشكل قد يكون غير مبرر، إضافةً إلى غياب الحوافز، خاصة الضريبية، التى تميز هذا النوع من النشاط عن غيره من البدائل الأخرى التى ساهمت بشكل كبير فى إحجام المستثمرين عن الدخول فى نشاط صناديق الاستثمار العقارى.
وفى النهاية ينبغى النظر إلى الحوافز وتعديل الضوابط الاستثمارية، وإعطاء المرونة لمدير الاستثمار لوضع السياسة الاستثمارية للصندوق.
وما الإجراءات التى اتخذت حتى الآن؟
تم تعيين مدير الاستثمار من المرخص لهم إدارة صناديق الاستثمار من الهيئة العامة للرقابة المالية، بالإضافة إلى شركة خدمات الإدارة وهى شركة سيرف فند، وأمين الحفظ، والمطور العقارى شركة المصريين للإسكان والتنمية والتعمير، وشركة إدارة العقارات وهى شركة إميرالد للتطوير وإدارة المشروعات، أما مراقبا الحسابات فهما كل من: "KPMG" حازم حسن وشركاه "وبيكر تلى" وحيد عبد الغفار وشركاه.
ومتى سيبدأ الصندوق تفعيل نشاطه؟
سيبدأ الصندوق تفعيل نشاطه، اعتباراً من أول أبريل 2019.
هل هناك خطة لترويج الصندوق؟
بالفعل هناك خطة للترويج بالاشتراك مع مجموعة من المؤسسات المالية والبنوك وشركات التأمين، وسيكون للترويج الشخصى دور كبير فى هذا الشأن مع مجلس الإدارة القوى الذى يضم شخصيات عامة لها ثقلها محلياً وإقليمياً، وهم إبراهيم فوزى وزير الصناعة الأسبق ورئيس الهيئة العامة للاستثمار الأسبق رئيس مجلس الإدارة، بالإضافة إلى 4 أعضاء مستقلين من ذوى الخبرة الدكتور أشرف السيد العربى ،وزير التخطيط والمتابعة والإصلاح الإدارى السابق، الدكتور أحمد سعد رئيس الهيئة العامة للرقابة المالية الأسبق، هانى سرى الدين رئيس الهيئة العامة للرقابة المالية الأسبق، فتح الله فوزى خبير الاستثمار والتطوير العقارى.
ما أهم العقبات التى ينبغى إزالتها حتى يمكن إصدار صناديق عقارية جديدة؟
يجب أن تعطى الحرية الكاملة لمدير الاستثمار، لأنه يجب أن نفهم أننا أمام آلية مختلفة، وينبغى إعادة النظر فى شركة خدمات الإدارة، وبصفة عامة لقد قمنا بتقديم الحلول لجميع المشاكل، خلال رحلة تأسيس، الصندوق وبالتالى لن تكون هناك أزمة كبيرة ممن يعتزمون إصدار صناديق جديدة. والصناديق العقارية فى العالم حالياً يستثمر بها حوالى 1.8 تريليون دولار، هناك صندوق عقارى بأمريكا مع نهاية عام 2018 طرح IPO بـ 1.5 مليار دولار، القيمةالسوقية لوثائق صناديق الاستثمار العقارية تمثل نحو 80% من إجمالى قيمة الاستثمار العقارى فى الدول الناضجة، وعربياً فإن السعودية أعلنت وضع الصناديق العقارية ضمن خطة المملكة 2030، ودبى فيها صندوقان مقيدان فى البورصة، وتهتم حالياً بالصناديق العقارية، لأنها الحل لكل مشاكل السوق العقارى بالإمارات، كما أن سلطنة عمان وضعت نظاما مرنا لتأسيس ورقابة الصناديق العقارية، أما مصر مش موجودة أصلاً على خارطة الصناديق العقارية فى العالم، رغم أن مستقبل التطوير العقارى فى وجود الصناديق العقارية.
ماذا عن المشروعات الجديدة؟
هناك عدد من المشروعات ستكون فى إطار صندوق الاستثمار العقارى الذى تم تأسيسه أهمها مشروع المبانى الإدارية بالقرية الذكية، بالإضافة إلى مشروعات تدرس حالياً سيتم الإفصاح عنها فى وقت لاحق.
