عايز شقة؟.. اعرف أهمية شهادة التصرفات العقارية وكيفية تسجيل عقارك.. طرق تشكيل اتحاد الشاغلين واختصاصاته.. وكيف يمكن احتساب نصيبك من الأرض المقام عليها العقار؟.. وما هى المحاكم المختصة بالنزاعات العقار

يحتل الملف العقارى مرتبة مقدمة فى أولويات المواطنين ، نظرا لكثافة الإقبال على شراء الوحدات السكنية سواء من مشروعات الإسكان التى تطرحها الحكومة فى المحافظات المختلفة والمدن الجديدة ، أو من خلال الشراء من قبل تجار العقارات ، ومع كل عملية شراء أو بيع لوحدة سكنية ، يدور فى أذهان المواطنين العديد من الاسئلة الهامة حول العقار والوحدة السكنية. "انفراد" يرصد فى التقرير التالى الإجابة على أكثر 10 اسئلة محل اهتمام المقبلين على شراء الوحداث السكنية وكل ما يخص ملف العقارات، ومنها كيفية الحصول على شهادات التصرف العقارى وما هى أهمية تلك الشهادة وكيفية إعداد صيغة التعاقد فى العقود ، وماذا تعنى دعوى صحة التوقيع، وكيف يمكن تشكيل اتحاد الشاغلين داخل كل عمارة سكنية وداخل المدن، وما هى المحاكم المختصة عند وجود نزاع بين الأطراف المختلفة ،وكيفية تسجيل العقارات وكيف يتم احتساب الضريبة العقارية ، وكيف يتم احتساب نصيب وحصة المشترى للوحدة السكنية فى قطعة الأرض المقام عليها العمارة السكنية. 1- كيف يمكن تشكيل اتحاد الشاغلين فى العقارات؟ يقول ياسر سيد أحمد المحامى، إنه يشترط لتشكيل اتحاد للشاغلين اذا كان العقار يضم 6 وحدات سكنية مشغولة بالسكان ،ينتخب منهم رئيس للاتحاد وأمين للصندوق يتولى عملية الانفاق ، وإذا زاد العدد عن 6 شاغلين يزيد عليهم نائب لرئيس الاتحاد ويتم انتخابهم بنسبة 51%. وأوضح ياسر سيد أحمد فى تصريح لـ" انفراد " أن وظيفة اتحاد الشاغلين إدارة شئون العقار من تحصيل قيمة الصيانة وعمل الصيانة اللازمة للعقار ،موضحا أنه فى حالة أن أحد من الشاغلين رفض دفع مبالغ الصيانه يقوم الاتحاد بمقاضاته من خلال رئيس الاتحاد ويجوز له الحجز على المنقولات الموجودة فى العين لإشغالها كأنه مستأجر ولم يقم بدفع الأجرة ، كما يتولى اتحاد الشاغلين إدارة العقار بخصوص المرافق والصيانة وتحمل مسئولياته نحو الخدمات بالعقار . عقارات صورة أرشيفية 2- هل يمكن تشكيل اتحاد للشاغلين للمدن والأحياء؟ يؤكد المحامى ياسر سيد أحمد ، أن القانون المصرى ينص على تشكيل اتحاد شاغلين للمدينة نفسها ، ولكن الامل المنشود من قانون اتحاد الشاغلين أن يتشكل من مجالس الادارة بكل اتحاد شاغلين،و ينتخب منهم اتحاد شاغلين للمدينة نفسها . 3 - ما هى المحكمة المختصة بنظر الدعاوى الخاصة بالنزاعات العقارية؟ يوضح المحامى ياسر سيد أحمد أن القانون نص صراحة على أن المحكمة المخول لها نظر الدعاوى الخاصة بالعقارات هى المحكمة المدنية بموطن العقار ولا يجوز الاتفاق على خلاف ذلك بين المتعاقدين فيما يخص الشئون العقارية . المحامى ياسر سيد أحمد 4 - ما هى أهمية التسجيل العقارى؟ وتابع المحامى ياسر سيد أحمد ، أن أهمية إثبات ملكية المالك للعقار بدفاتر الدولة لحمايته من محاولات الحيازة الغير قانونية ومشاكل السطو على العقارات بالطرق المختلفة ، وفى نفس الوقت يسهل تقسيم التركات أو المطالبة بالفرز والتجنيب فيها أو بيعها فى حال الاختلاف. 5 - ما هى اجراءات التسجيل العقارى ؟ وخطوات التسجيل العقارى ؟ يوضح ياسر أحمد المحامى ، أن اجراءات التسجيل العقارى بموجب طريقين ، الأول يتم إما من خلال دعوى صحة ونفاذ عقد البيع أو من خلال التسجيل الرضائى بالشهر العقارى ، وخطواته يبدأ الطريقين سواء الدعوى أو الرضائى من خلال طلب يسمى طلب الشهر أو الأسبقية ، ويقدم بالشهر العقارى بالبيانات المساحية الخاصة بالعين المراد تسجيلها ، ويجب أن يذكر فيها رقم القطعة واسم الحوض والزمام والمنطقة ، بالإضافة إلى المساحة التقريبية وحدود العقار ، وذلك الطلب يتبعه استخراج كشف تحديد مساحى من خلال إدارة المساحة، وهى الإدارة الفنية التابعة للشهر العقارى ، وحسب وارد ناتج كشف التحديد الصادر من هيئة المساحة يتم عمل ما يسمى بصالح الشهر ومقبول الشهر، ثم نتجه إلى مرحلة مشروع الشهر وهنا يتم الفصل ما بين الدعوى والتسجيل الرضائى، إذ يكون المشروع فى الدعوى عريضة الدعوى التى تقدم إلى المحكمة مشهرة ويتخد عليها الحكم ثم يسجل هذا الحكم فى دفاتر وسجلات الشهر العقارى ، اما التسجيل الرضائى فمشروع الشهر يكتب على أوراق الشهر العقارى المخصص لذلك ويدخل للمراجعة المالية لخاصة به ويقر فيه البائع باستلام كامل الثمن ويكون ذلك التسجيل واستكمال الشهر، و المصروفات الخاصة بالشهر العقارى تحدد حسب المساحة وليس حسب السعر المكتوب فى العقود والشهر العقارى مقسم هذا الأمر إلى شرائح مختلفة. 6 - كيف يتم احتساب الطريقة الضريبية ؟ يؤكد المحامى ياسر على ، أن احتساب الضريبة العقارية تتم وفقا لخطوات نظمها القانون وكانت موجودة من قبل فيما يسمى بلجان تحديد قيمة الضريبة على العقار ، باحتساب قيمة الأرض وقيمة المبنى المقام عليها وعدد الوحدات الخاصة به والفترة الزمننية المفترض له ، واستغلاله سواء إدارى أو سكنى ، ولكل خطوة محدد نسب معينة موجودة بالقانون . 7 - كيف يتم احتساب نصيب المشترى فى قطعة الأرض المقام عليها العقار؟ يؤكد المحامى ياسر على ، أن احتساب نصيب المشترى فى قطعة الأرض المقام عليه العقار يكون على حسب عدد وحدات العقار الصادرة بالرخصة ونسبتها مع باقى وحدات العقار، فعلى فرض ان قطعة أرض مساحتها 100 متر وأقيم عليها عقار من 5 ادوار يكون بكل دور وحدة يكون حصة الوحدة 20% من المساحة. 8 - ماذا تعنى شهادة التصرفات العقارية ؟ من جانبه يقول شريف الجعار المحامى، إن شهادة التصرفات العقارية نموذج 19 أحد ابرز المستندات المطلوبة من العميل العقارى، خاصة حال رغبته في الحصول على تمويل عقارى وهى بمثابة شهادة ميلاد الوحدة السكنية من تاريخ الحصول على تمويل لها، بحيث يتم تسجيل الملاك السابقين لها والمعلومات العقارية بشأنها، وذلك منعاُ للوقوع فى حالات النصب. 9 - ما هى أهمية شهادة التصرفات العقارية ؟ يتابع شريف الجعار المحامى ، إن شهادة التصرفات تمثل شهادة ميلاد العقار وتكشف ما اذا كان العقار مرهون أم لا وأنه سليم وخالى من التصرفات وبناء عليه يتم الشراء وتكون ضمانة للمشترى بأن العقار ليس موضوعا تحت أى تصرف قانونى. 10- ما هى دعوى صحة التوقيع وأهميتها؟ يؤكد شريف الجعار المحامى، أن دعوى صحة التوقيع الهدف منها اثبات صحة توقيع البائع فقط ولكن ليس لها أى انصراف بفحوى العقد، أمام تسجيل العقار وصحة العقد تكون من خلال دعوى صحة ونفاذ بهدف التمكين واعتبار العقد نافذا.