عاصفة تهز أركان "عز الدخيلة".. الشركة تخاطب البورصة مؤكدة ملكية أرض "أم زغيو" والمدعى: عقد البيع ساقط.. الخطاب يُثير المخاوف والخبراء يُرجحون موقف مالك الأرض.. ومثمن عقارى: الخسارة لا تقل عن 450 مليون

- الشركة تخاطب البورصة معترفة بالمديونية وتأخر التسجيل وتؤكد سلامة موقفها فى ضوء حيازة الأرض - وكيل المدعى يرد بخطاب يفند مزاعم "الدخيلة" ويشدد على أن العقد الابتدائى يقع عليه السقوط - قانونيون: الخطابان وأوراق الدعوى ترجح موقف المدعى بالنظر إلى الحكم البات بثبوت الملكية - خبير عقارى: الأرض تتراوح بين 400 و450 مليونا.. والخسائر الفعلية أكبر من ذلك وتنعكس على الأسهم - مصادر: رد المدعى غرضه كشف الحقائق لسوق المال حتى لا تتعرض مصالح المستثمرين للخطر بات النزاع المحتدم بين شركة العز الدخيلة للصلب، والمدعون بشأن ملكية قطعة أرض فى حيازة الشركة بمنطقة "أم زغيو" بالإسكندرية، حاضرا بقوة فى أروقة الشركة، وربما يُلقى بظلاله على سوق المال، فى ظل تداول أسهم "العز الدخيلة" فى البورصة، والتأثيرات المحتملة لفقدان تلك الأرض، حال حصول المُدعى على حُكم لصالحه، بشكل يطال مركز الشركة ومصالح المساهمين وحائزى الأسهم. مُلخص الأمر، أن المدعون ملاك الأرض الأصليون ،حرّكوا دعوى قضائية يُطالبون فيها بزوال عقد البيع الموقع فى 3 فبراير 1999 لقطعة أرض مساحتها 29 فدانا تقريبا، فى ظل التقادم الطويل للعقد وفق نصوص القانون، وسقوط حق الشركة فى طلب نقل الملكية، مع إخلاء الأرض وتسليمها للمُدعى، وهو الأمر الذى ردت عليه الشركة استجابة لطلب من البورصة، ادّعت فيه سلامة موقفها القانونى فى ظل حيازتها للأرض، لكنها أقرت فى الوقت نفسه بعدم نقل الملكية وتسجيل العقد، وبتأخرها فى سداد التزامات مالية للمُدعى تتجاوز 4 ملايين جنيه. رد شركة "عز الدخيلة "على الدعوى تقول الدعوى، من واقع الأوراق التى حصلنا عليها، إن الشركة تقاعست فيما يخص طلب نقل الملكية وتسجيل العقد، وإنه وفقا لنصوص القانون فقد تقادم الحق وأصبح للمدعى أن يُطالب باستعادة الأرض محل النزاع، خاصة أن الشركة لم يكن هناك حائل يمنعها من استيفاء الإجراءات وسداد الالتزامات المالية. الأمر الذى جرى تداوله إعلاميا أثار حالة قلق فى أروقة سوق المال، ما دفع قطاع الإفصاح بالبورصة المصرية إلى سؤال الشركة عن الموقف القانونى، والاحتمالات المترددة بشأن إمكانية فقدان قطعة ضخمة من أصولها الثابتة، بما يُؤثر على وضعية الشركة وقيمتها السوقية وسعر السهم وحقوق المتعاملين عليه، وهو ما ردّ عليه قطاع "علاقات المستثمرين" فى الشركة بيان مقتضب، ادعى فيه سلامة الموقف القانونى فى ظل الحيازة الفعلية، متجاوزا حقيقة عدم انتقال الملكية فعليا تأسيسا على تأخر تسجيل العقد وسداد الالتزامات المالية المتبقية. وقالت الشركة فى خطابها، إنها "اشترت بموجب عقد ابتدائى مؤرخ فى 3 فبراير 1999 قطعة أرض فضاء مساحتها 29 فدانا تقريبا، بقيمة إجمالية 14 مليونا و7 آلاف جنيه، وطبقا لبنود عقد البيع سددت 9 ملايين و404 آلاف و200 جنيه. وطبقا للبند الثالث من العقد تلتزم الشركة بسداد 4 ملايين و602 ألف و800 جنيه للبائع عند حصوله على حكم نهائى صالح للشهر والتسجيل... ". وتابع بيان الشركة للبورصة: "طلب البائع سقوط حق الشركة بالتقادم الطويل فى طلب شهر وتسجيل العقد الابتدائى، وزوال أثره، وإخلاء الأرص وطرد الشركة منها، مردود عليه بأن على البائع التزاما أبديا طبقا لنص المادة 439 من القانون المدنى، بعدم التعرض للشركة بصفتها مشترية منه بالعقد الابتدائى". مستطردا: "نؤكد أن الأرض موضوع البيع ما زالت فى حيازة الشركة بصفة مستمرة... وبناء على ما سبق فإن الموقف القانونى للشركة سليم، ولا صحة إطلاقا لما نُشر عن أن الشركة مُهددة بخسارة الأرض لتقاعسها عن تسجيل عقد ملكيتها للأرض، أو فقدان 450 مليون جنيه، أو أى إهدار لحقوق المستثمرين". المدعى يفند ادعاءات الشركة فى المقابل، وصلنا خطاب من مكتب محمد عبد الرازق النجدى، بصفته وكيلا عن المدعين ملاك الأرض الأصليين، يرد فيه على ادعاءات الشركة الواردة فى خطاب البورصة، مؤكدا ملكية موكله للأرض محل النزاع، وأنه لا حق للشركة فيها كما تدعى أو تحاول إيهام مجتمع سوق المال. ويقول الخطاب، إن ما تضمنه رد شركة "عز الدخيلة للصلب" ينطوى على مغالطات. متابعا: "عقد البيع الابتدائى ليس ناقلا للملكية، ولا يُعطى المشترى سوى مجرد أمل فى الملكية، وهو ليس من بين أسباب كسب الملكية فى القانون المدنى، وإعمالا للمادة 934 من القانون المدنى، والمادة 9 من قانون الشهر العقارى، لا تنتقل الملكية فيما بين المتعاقدين إلا بمُراعاة أحكام قانون الشهر العقارى". وأضاف الخطاب الصادر عن ممثل الطرف الآخر للنزاع مع الشركة، أن ما سبق "مفاده أن العقد الابتدائى لا ينقل الملكية من البائع للمشترى إلا بالتسجيل، ولا يُولّد سوى التزام شخصى فقط وليس التزاما عينيا، والالتزام الشخصى يرد عليه السقوط والتقادم المُسقِط". خبراء: الشركة أدانت نفسها فى سياق متصل، قال خبراء قانونيون تحفظوا على التصريح بهويتهم "بدعوى الحرج فى ظل تمثيلهم لشركات أخرى فى سوق المال" إن الخطاب الصادر من شركة العز الدخيلة للصلب، إلى قطاع الإفصاح فى البورصة، ينطوى على إقرار ضمنى من الشركة بالتقاعس عن نقل الملكية، فضلا عن الإخلال بالتزاماتها المالية، واعتراف باحتمالية أن تخوض نزاعا خاسرا ينتهى بفقدان الأرض محل النزاع. وأضاف أحد الخبراء، أن الخطاب يُقرّ إقرارًا واضحًا بصحة ما تشتمل عليه الدعوى المشار إليه بشأن وجود نزاع قضائى فعلى على الأرض، بالنظر إلى أنها تقع فى ملكية المُدعى حتى الآن وأنه لم يستوف حقوقه المالية الكاملة عنها، لافتين إلى أن الشركة ادّعت أن حيازة الأرض بمثابة إقرار بملكيتها لها وسلامة موقفها القانونى، وهو ما يتصادم مع صحيح القانون، الذى لا يُرتِّب أيّة حقوق مباشرة على العين إلا بانتقال الملكية بالتسجيل حصرًا، ولا تُعدّ الحيازة قرينة امتلاك أو حجّةً لسلب الحقوق الثابتة بالقانون والأحكام القضائية ووثائق الملكية. وبحسب آخر، فإن الشركة أقرت بأن عليها مديونية مُتأخّرة من قيمة العقد الابتدائى الموقّع فى 3 فبراير 1999 بواقع 4 ملايين و602 ألف و800 جنيه، وبعدم انتقال الملكية إليها، ما يجعل حيازتها للأرض هى والعدم سواء فيما يخص تأسيس ملكية العين، ويؤكد أن المساحة المتنازع عليها فى ملكية المُدعى. متابعا: "لم تُبرّر الشركة تأخُّرها فى اتخاذ إجراءات التسجيل ونقل الملكية، أو سداد باقى التزاماتها بموجب عقد البيع الابتدائى، ورغم اعترافها بالأمر ردَّت تقاعسها عن السداد وتسجيل العقد بتأخُّر إجراءات التقاضى، لكنها لم تُبادر بتسوية الأمر عقب حصول المُدّعى على حُكم بثبوت الملكية، كما استساغت جعل التقاضى سببًا يحول دون استيفاء الحقوق، فى الوقت الذى حاولت فيه تصوير دعوى الطرد باعتبارها أمرا لا يُؤثِّر على حقوقها غير الثابتة قطعًا، وهو الأمر الذى ينطوى على ازدواجية فى النظر إلى المعايير القانونية المُجرّدة". مخاطر محتملة على الشركة بين الدعوى ورد الشركة وتعقيب المحامى، تواصلنا مع أطراف مُقرّبة من المُدعى، قالت إن خطاب شركة "عز الدخيلة" للبورصة يتعمد إخفاء كثير من النقاط المهمة، فضلا عن القفز على عدة أمور تُرتّب حقا قانونيا للدكتور وحيد رأفت فى الأرض محل النزاع. وأشارت المصادر، إلى أن المدعون ملاك الأرض الأصليون اتفقوا مع إدارة الشركة الجديدة فى العام 2001 على التداخل فى دعوى ثبوت الملكية، لكنها أخلَّت بالاتفاق وانسحبت من الدعوى، ورغم ذلك واصل مساره القانونى متجاوزا تعنُّت الإدارة وتضييقها، وكانت أبرز الشواهد على ذلك عدم تمكينها لجنة الخبراء القانونيين من دخول الأرض ومُعاينتها، لتضطرّ إلى المعاينة وإثبات المساحة والحدود من الخارج، وهو ما جرى إثباته فى محاضر رسمية وقتها، بحسب المصادر، وكان سببا فى طول أمد الدعوى وخسارتها فى أول درجة، كما أكد بشكل قاطع دفع الشركة فى اتجاه تعطيل إثبات الملكية؛ سعيًا إلى عدم سداد مديونيتها للبائع، واكتفائها بحيازة الأرض دون أية التزامات، بحسب ادعائهم. وأضافت، أن الشركة تورَّطت فى (التدليس) بادعاء النزاع على قطعة مساحتها 29 فدانا، وواقع الأمر أن التعامل جرى على قطعتين: الأولى 26 فدانا و4 قراريط و6 أسهم، والثانية فدانان وعشرون قيراطا، وقد سدَّدت الشركة إجمالى قيمة القطعة الثانية، ولم تتحرّك لتسجيلها ونقل الملكية، وهو ما يُثير سؤالا عن تعنُّتها فى سداد مديونية القطعة الأخرى بعلَّة تأخُّر التسجيل، أو عن سبب سداد قيمة القطعة الأولى ما دامت العلَّة نفسها قائمة، والملكية لم تُنقل رسميًّا. متابعة: "ادّعت الشركة سلامة موقفها، باستناد غير دقيق إلى نص المادة 439 من القانون المدنى، وهو ما يتعارض مع نص المادة 10 من القانون 114 لسنة 1946 التى تقطع بأن: جميع التصرفات والأحكام النهائية المُقرّرة لحقٍّ من الحقوق العينية العقارية الأصلية يجب كذلك تسجيلها، ويترتب على عدم التسجيل أن هذه الحقوق لا تكون حجّة على الغير. كما أن المقرر من واقع أحكام النقض أن نص المادتين 9 و17 من القانون المشار إليه بشأن تنظيم الشهر العقارى، معناه أن ملكية العقار المبيع لا تنتقل من البائع إلى المشترى إلا بتسجيل عقد البيع، أو بتسجيل الحكم النهائى المُثبِت للتعاقد، أو بالتأشير بذلك الحكم على هامش صحيفة الدعوى المرفوعة بصحته ونفاذه إذا كانت قد سُجّلت". فى تلك النقطة تواصلنا مع محامٍ مُتخصص فى النزاعات المدنية، قال إن المادة 374 من القانون المدنى تنص على أنه "يتقادم الالتزام بانقضاء خمس عشرة سنة..." وجرى قضاء محكمة النقض على أن الأصل فى الالتزام، مدنيًّا كان أو تجاريًّا، أن يتقادم بانقضاء خمس عشرة سنة، ما يعنى تقادم الحق الناشئ بموجب عقد البيع الابتدائى المؤرّخ فى 3 فبراير 1999، الذى يُرتِّب التزامًا شخصيًّا لا عينيًّا، ولا يكتمل إلا باستيفاء شروط الملكية المُمثَّلة فى التسجيل، كما يُؤكِّد صحة طلب المُدّعى بزوال العقد، وما يترتب عليه من آثار، وإخلاء الأرض محلّ النزاع وتسليمها إلى مالكها الفعلى بموجب صحيح القانون والحكم الصادر من محكمة استئناف الإسكندرية برقم 6511 لسنة 59 قضائية بثبوت الملكية. وعن هدف المُدعى من خطاب الرد على بيان الشركة للبورصة، قالت الأطراف التى تواصلنا معها، إنه يستهدف تأكيد صحّة موقف الدكتور وحيد رأفت فى ضوء الأسانيد القانونية المُعتبرة، من واقع القانون المدنى وقانون الشهر العقارى وما جرى عليه قضاء محكمة النقض، وأنه ماضٍ فى دعواه القضائية؛ لإلغاء عقد البيع الابتدائى، وزوال ما يترتب عليه من آثار، وردِّ الأرض إلى حيازته، وذلك فى ضوء تقادم العقد وانتفاء الالتزام الشخصى الناتج عنه دون وجود أى التزام عينى، متابعة: "نثق فى أن سلامة موقفنا تضمن لنا الحصول على حُكم يُوافق مطلبنا العادل المُستند إلى صحيح القانون، وأن الخطاب هدفه الآخر صالح سوق المال والمساهمين فى الشركة والمتعاملين على أسهمها، حتى يكون لديهم علمٌ بتطوُّرات النزاع، وما قد تؤول إليه الأمور، مما يحتمل أن يضر بحقوقهم ومراكزهم المالية". خسارة 450 مليون جنيه خبراء القانون قالوا إنه لا يُمكن التنبؤ بما ستؤول إليه أمور النزاع القضائى القائم بشأن الأرض، لكن من واقع أوراق الدعوى وما تضمنه خطاب الشركة إلى قطاع الإفصاح فى البورصة، ربما يكون موقف المُدّعى قويا بما يزيد فرص حصوله على حُكم لصالحه. وأكد الخبراء أن الأمر راجع إلى تقدير السلطة القضائية فى ضوء الأوراق والمستندات، لكن انقضاء 20 سنة على توقيع العقد دون موقف من الشركة باتجاه التسجيل ونقل الملكية، أو سداد الالتزامات المالية المُكمّلة للحق فى التملك، يفتح الباب لاحتمالية سقوط العقد بالتقادم وفق نصوص القانون المدنى، ما قد يترتب عليه انقضاء حق الشركة فى طلب نقل الملكية، وصولا إلى الحكم بالإخلاء وطرد الشركة وتسليم الأرض خالية من المبانى والإشغالات للمدعى، الذى يحوز حُكما قضائيا نهائيا وباتا بثبوت الملكية لصالحه، ولا يترتب عليه أى التزام عينى بموجب العقد الابتدائى الذى يدور الخلاف فيه بشأن الالتزام الشخصى فقط. واستكمالا لتلك الرؤية، قال مصدر مقرب من بعض قيادات الشركة، إن النزاع القائم يُثير حالة من القلق فى أروقة الإدارة العليا، وإن تقديرات بعض أساتذة القانون ومسؤولى الشؤون القانونية رجّحت احتمالية خسارة النزاع، وشددت على ضرورة اللجوء إلى الخيار الودى بتسوية الأمر مع المالك، وسداد المستحقات المالية وفق معادلات الفائدة ومستويات سعر الصرف. واتصالا بتلك النقطة أكد خبير عقارى ناشط فى المنطقة محل النزاع، إن قطعة الأرض المتنازع عليها تُمثّل ثروة عقارية مهمة، ولا تقل قيمتها السوقية فى الوقت الراهن عن 400 إلى 450 مليون جنيه، كما أنه تشهد نشاطا مُكثفا للشركة على صعيد التخزين والإمداد والدعم اللوجستى، ما يعنى أن خسارتها قد تتسبب فى خسارة أكبر من قيمتها الفعلية، مستطردا: "بالتأكيد لو فقدت الشركة تلك الأرض فإنها ستخسر كثيرا، وسيُؤثر الأمر على حجم أعمالها وقيمتها السوقية وعلى سعر سهمها فى البورصة". نسخة طبق الأصل من رد شركة عز الدخليةعلى إدارة البورصة