مهم لملايين الملاك والمستأجرين.. كيف تتسبب كلمة "مشاهرة" فى عقد الإيجار بـ"خراب البيوت"؟.. المشرع فرق بين الآثار المترتبة على لفظ مشاهرة باختلاف تاريخ التعاقد.. وخبير يكشف متى يلتزم المستأجر برد العين

"كان والدي – رحمات الله عليه - مستأجرا لمحل وكان العقد بتاريخ 1/7/1996 وكانت الأجرة للمحل عن كل شهر هي 100 جنيه، ابتدأ من 1/7/96 لغاية وكان العقد يتضمن كلمة مشاهرة، فطلب منى مالك العقار الجديد بزيادة الايجار من 100 إلى 150 جنية، فرفضت تماماً وأكدت له بأن ليس له الحق في ذلك ومنذ ثلاث سنوات وأنا غالق المحل ولكنني أقوم بدفع الايجار في ميعاده".. بهذه الكلمات بدأ الحاج أحمد سمير، 50 سنة، محافظة الجيزة، سرد معاناته لـ"انفراد" حول أزمة تدوين كلمة "مشاهرة" في عقد الإيجار. أزمة المستأجر مع المالك وتابع: "أكدت لمالك المحل أنه إن كان يريد المحل فعليه أن يدفع لي مبلغ وقدره 100 ألف جنية، إلا أنه رفض العرض حيث عرض علىّ دفع 30 ألف جنية، فرفضت، فهددني بأنه من الممكن أن يطردني من المحل من أول جلسة بسبب أن مده العقد "مشاهرة" وللعلم أن العقد لم يتم تغيره باسم المالك الجديد وهو مازال باسم المالك السابق فهل له الحق في ذلك؟ وما معنى كلمة مشاهرة على هي شهريا أم أن المحل امتلكه مدى الحياة ولابد أن أشهر أنا بأنني لم أريد المحل واتساوم معه على مبلغ معين لكي اترك له محله". اختلاف كلمة مشاهرة باختلاف تاريخ العقد في البداية، يقول محمد الصادق - الخبير القانوني والمحامي – أن كلمة "مشاهرة" يختلف معناها باختلاف تاريخ التعاقد بحسب كونه قد ابرم في ظل قانون الايجار القديم عنه في عقد الايجار في ظل قانون الايجارات الجديد الذي تم اقراره والعمل به منذ شهر نوفمبر عام 1996 فقانون الايجارات القديم قبل عام 1996 كانت تعنى كلمة "مشاهرة" أن الايجار يسرى لمدى الحياة وهو ما يتناقض بشكل جوهري في عقد الايجار في ظل قانون الايجارات الجديد. معنى المشاهرة فى ظل قانون الايجارات الجديد؟ فالمعنى القانوني لكلمة "مشاهرة" – وفقا لـ"الصادق" في تصريح لـ"انفراد" - في ظل قانون الايجارات الجديد تعنى أن مدة العقد هي شهر واحد ومن ثم يكون المستأجر ملتزم برد العين "المكان المؤجر" بعد انتهاء الشهر وقد نص القانون في مادته 558 من القانون المدني على أن: "الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم"، كما تنص المادة 598 فقرة (أ) من القانون المدني على أنه: "ينتهى عقد الايجار بانتهاء المدة المعينة في العقد ". فالواضح من نص المادتين 558، 598 فقرة "أ" من القانون المدني أن عقد الإيجار عقد محدد المدة مؤقت بطبيعته، وتفسير كلمة مشاهرة بأنهاء مدة شهر هو التفسير الوحيد الذى يتفق مع طبيعة عقد الإيجار كعقد مؤقت المدة، كما أن كلمة مشاهرة لغوياّ هي أحد مشتقات كلمة شهر، وبالتالي تفيد معناها ومقصودها السليم ولا يصح الانحراف بالكلمة عن معناها وصولا إلى غاية أخرى بعيدة عن ما تفيده، وقد أكد ذات المعنى المذكرة الإيضاحية للقانون المدني، وكذا الأحكام الصادرة من المحكمة الدستورية العليا وخلاصتها جميعا أن عقد الإيجار أحد القعود الرضائية والتي ترد على منفعة الشيء ولا يتصور فيها التأبيد. مدى قانونية تأبيد العقد وذلك لأن تأبيد العقد – أي تأبيد مدته – أمر يتنافى مع طبيعة عقد الإيجار، ويذكر من قضاء محكمة النقض في بيان تفسير العقود أنه: "متى كانت عبارة العقد واضحة في إفادة المعنى المقصود منها فإنه لا يجوز إخضاعها لقواعد التفسير للوصول إلى معنى أخر مغاير"، طبقا للطعن المقيد برقم 491 لسنة 59 ق جلسة 23/2/1993، كما أن : "القاضي ملزم بأن يأخذ عبارة المتعاقدين واضحة كما هي فلا يجوز له تحت ستار التفسير الانحراف عن معناها الواضح إلى معنى أخر طبقا للطعن 904 لسنة 59 ق جلسة 5/4/1993 أيضا: في تفسير العقود يجب التزام عبارتها الواضحة على هدى من حسن النية، طبقا للطعن 9459 لسنة 62 ق جلسة 11/1/1996، ومما سبق من احكام محكمتنا العليا يتضح لنا أنه : "لا يجوز التفسير لما هو واضح" – الكلام لـ"الصادق". ولا يجوز التفسير لتأويل المعنى المقصود "كلمة مشاهرة واضحة الدلالة" وهى تعنى مدة شهر ومن ثم لا يجوز تحت ستار التفسير الآتيان بمعنى مغاير وغير صحيح ويهدد العلاقات التعاقدية بين الناس للتلاعب والتخبط، وخلاصة الأمر أن كلمة "مشاهرة" والتى ترد ببعض عقود الإيجار المحررة في ظل قواعد وأحكام القانون المدني [ أى ابتداء من 1/2/1996 ] – يوردها المتعاقدان المؤجر والمستأجر – وهى تعنى أن تكون مدة عقد الإيجار شهراً ينتهى عقد الإيجار بإنهاء هذه المدة ويكون المستأجر ملزما برد العين المؤجرة للمؤجر. حكم محكمة النقض كما أنه من المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن النص في المادتين 558 ، 563 من القانون المدني يدل على أن المشرع استلزم توقيت عقد الإيجار واعتبر المدة ركناً فيه، وأنه إذا عُقِدَ العقد دون اتفاق على ميقات ينتهى فيه الإيجار أو تعذر إثبات المدة المدعاة أو عقد لمدة معينة بحيث لا يمكن معرفه تاريخ انتهاء الإجارة على وجه التحديد كأن ربط انتهاءها بأمر مستقبل غير محقق الوقوع تعـين اعـتـبـار الـعـقـد مـنـعـقـداً للـفـتـرة الـمعـيـنة لدفع الأجرة ويكون لكل من المتعاقدين الحق في إنهاء العقد بعد التنبيه على الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بنص المادة 563 سالفة الذكر والتي جاء النص فيها صريحاً بما يتعين تطبيقه ولا محل للقول بأن العقد ينعقد لمدة يحددها القاضي تبعاً لظروف وملابسات التعاقد أو أن الإيجار ينتهى بوفاة المستأجر أو بانقضاء ستين عاماً على إبرام عـقـد الإيـجـار قـياساً على أحـكام الحـكـر إذ لا محـل للاجتهاد أو الـقـياس وهـناك نص قانوني يحكم الواقعة، وذلك طبقا للطعن المقيد برقم 6590 لسنة 79 جلسة 2017/05/24. الخلاصة سوف ننظر إلى تاريخ العقد، فإذا كان تاريخ عقد الايجار قبل 31 يناير سنة 1996 فكلمة "مشاهرة" تعني أن العقد مؤبد والمستأجر سيظل مقيم في العين لحين وفاته، وقد يمتد لورثته طبقا للقانون، أما لو تاريخ العقد بعد هذا التاريخ، فمعني كلمة "مشاهرة" أن العقد ستكون مدته شهر واحد، بعد ذلك المالك يستطيع طرد المستأجر.