نهاية الربح السريع فى السوق العقارى.. خبراء: الاستثمار السليم فى العقارات مرهون بعدة معايير.. والقطاعان التجارى والإدارى تفوقا على السكنى فى الفترة الأخيرة.. و2020 عام التحدى الأكبر للشركات العقارية

السوق العقارى المصرى رغم أنه يمثل الحصان الرابح للاستثمار، فإنه فى كل عقد من الزمن يمر بفترة يكون أبرز ملامحها تراجع نسبة المبيعات، ولكن يعد السوق العقارى الوحيد الذى لا يشهد تراجعا فى الأسعار رغم ما يمر به من تحديات حتى خلال فترات الركود وتراجع المبيعات. أكد العديد من المطورين العقاريين ورجال الأعمال، أن السوق العقارى ما زال يعد الحصان الرابح، رغم ما يمر به من تحديات، ولكن فترة الربح السريع انتهت، نتيجة للإشكالية التى تتعلق بإعادة البيع، فمن يرغب فى الاستثمار، يجب أن يكون لديه يقين بأن العقار الذى يرغب فى شرائه بغرض الاستثمار طويل المدى ويجب أن يمر عليه فترة لا تقل عن عامين أو ثلاثة أعوام. ومن جانبه، قال الدكتور أحمد شلبى، المطور العقارى: إن القطاع العقارى المصرى يعد الأفضل فى منطقة الشرق الأوسط رغم كل التحديات التى تلم به خلال الفترة الحالية، لافتا إلى أن الربح السريع فى العقار لم يعد كما كان، وأن الاستثمار فى العقار يجب أن يكون على فترات. وأوضح الدكتور أحمد شلبى، لـ«انفراد»، أن إشكالية الركود فى إعادة البيع فى الفترة التى أعقبت عام 2018 بصورة تدريجية، أصبحت تمثل عقبة حقيقية للراغبين فى الاستثمار فى العقار لفترات قصيرة، مشيرا إلى أن العقار يعد من أفضل من الإيداع فى البنوك ولكن شرط الانتظار وعدم التسرع فى البيع. وأكد أحمد شلبى، أن عام 2020 يمثل التحدى الأكبر للشركات العقارية، وذلك يرجع لعدة أسباب، أبرزها، أن الشركات التى قامت بالبيع فى فترات 2014 و2015 وبداية 2016 ، يحل موعد تسليم الوحدات فى عام 2020، وهو يمثل التحدى الأكبر وبمثابة فلترة حقيقية للشركات العقارية، لأن هذه الشركات قامت ببيع مشروعاته قبل فترة التعويم وتحرير سعر الصرف، وهو مثل عبئا حقيقيا على هذه الشركات لالتزام بالمواعيد الحقيقية للتسليم. من جانبه، قال المهندس محمد البستانى، عضو شعبة الاستثمار العقارى: إن الاستثمار فى العقار فى الوقت الحالى مرتبط بعدة معايير يجب أن تتحقق، حتى يكون العميل جدير بالمكسب الذى سيعود عليه من استثماره فى العقار، لافتا إلى أن إعادة بيع العقار فى الوقت الحالى أصبح يمثل عبئا على المواطن والشركات العقارية نفسها. وأضاف المهندس محمد البستانى، أن أبرز المعايير التى يجب مراعاتها عند الاستثمار فى العقار، ضرورة مراعاة مساحة الوحدة، فيجب أن تكون مساحة الوحدة مساحة متوسطة لا تتخطى الـ150 مترا، حتى يكون هناك سهولة فى إعادة البيع مرة أخرى، وكذلك من ضمن المعايير اختيار المدينة والمنطقة التى يرغب شراء عقار بها، فهناك مدن يكون الاستثمار فيها مغريا، منها القاهرة الجديدة والشيخ زايد والقاهرة الجديدة وغيرها من المدن والمناطق الواعدة. وتابع عضو شعبة الاستثمار العقارى، أن من ضمن المعايير، اختيار الشركة أيضا، فاختيار شركة ملتزمة بمواعيدها مع العملاء، وتقدم خدمات جيدة، يمثل عنصرا حقيقيا فى إضفاء الربح والمكسب الكبير على العميل الذى يرغب فى إعادة البيع، مشيرا إلى أن الاستثمار فى العقار على المدى القصير لم يعد موجودا، مؤكدا أن العقار يمرض ولا يموت. وأشار البستانى إلى أن هناك أوجه كثيرة فى الاستثمار فى العقار، فليس من الضرورى الاستثمار فى السكنى فقط، ولكن الاستثمار فى النشاط التجارى والإدارى أصبح يعود بربح كبير على مستثمريه، وكذلك الأمر فى العقار الإدارى، وحتى السكنى، فليس استثمارا من أجل البيع فقط، فالإيجار أصبح مرغوبا بشكل كبير خلال الفترة الأخيرة. من جانبه، قال المهندس درويش حسانين، المطور العقارى: إن الاستثمار فى العقار سريع الأجل غير صحيح، ومن الأفضل أن يكون الاستثمار فى العقار استثمار طويل الأجل، وأن يكون على فترات، بحيث تمنح المستثمر فترة للترقب واختياره الفترة المناسبة لإعادة اليع، ويحكم ذلك قدرة المطور نفسه. وأضاف: ما كان يحدث فى الفترة السابقة، التى أعقبت 2014 وحتى نهاية 2017 من سرعة إعادة بيع العقار، كان غير صحيح، ولكن كان ذلك من أجل الربح السريع. وأوضح درويش حسانين، أن عام 2020 سيكون بمثابة عام إعادة تقييم الشركات العقارية نفسها من ناحية، وإعادة لتقييم راغبى الشراء من أجل الاستثمار من ناحية أخرى، مشيرا إلى أن الفترة المقبلة ستشهد تنوعا فى المساحات للوحدات السكنية، وذلك نظرا لما تتطلبه هذه المرحلة وتفرضه على الشركات العقارية. ولفت درويش حسانين، إلى أن المطور يجب أن يعدل من خططه التسويقية، ويكون طابع الوحدات صغيرة المساحة هو الطابع الغالب على مشروعاته، نظرا لما تتميز به هذه الوحدات من سرعة فى إعادة البيع نتيجة للقيمة الشرائية الخاصة بها التى تتناسب مع فئة عريضة من الشعب. وأكد درويش، أن ثقافة الشعب المصرى نفسه، أصبحت متنوعة، فهناك الكثير ممن بدأ يقوم بتقسيم حياته لمراحل مختلفة، كل مرحلة لها معاييرها ومتطلباتها التى تناسبها، فالوحدات صغيرة المساحة تمثل تخفيف للضغوط والأعباء على العميل من ناحية تكاليف الصيانة وسعر الوحدة نفسه. وقال درويش حسانين: إن تنوع الوحدات السكنية، أصبح يتطلب تعديلا حقيقيا فى خطط المطورين والمستثمرين العقاريين، وهو ما تفرضه الظروف الحالية، خاصة بعد تراجع تسويق الوحدات المباعة. فى الوقت نفسه، قال أحمد فخرى، المطور العقارى: إن الاستثمار فى إعادة البيع مع الشركات العقارية الكبرى، لم يعد يعود على عملاء هذه الشركات بربح أو بعائد نهائى، قائلا:«الاستثمار مع الشركات العقارية الكبرى ما بقاش يكسب»، وذلك لأن هذه الشركات تقوم ببيع وحدات مشروعاتها بتكلفة عالية محتسبة التكلفة الاستثمارية لهذه الوحدات على مدار الـ10 سنين المقبلة، وهى الفترة التى تمنحها العميل كفترة سداد. وتابع أحمد فخرى قائلا: «العميل لما يجى بيبع وحدته بعد فترة يجد نفسه أمام إشكالية كبرى وهى ما فيش مكسب وكمان ممكن يخسر، لأنه لما يجى يبيع بيكون سدد حوالى 20 أو 25 % من قيمة الوحدة، ومطلوب من العميل الراغب فى الشراء سداد هذا المبلغ كاش، وفى الوقت نفسه الشركة بتكون مقدمة عروض أفضل، وهو ما يتسبب فى أزمة ركود إعادة البيع». وأوضح أن الحل يتمثل فى ضرورة الاتجاه إلى الشركات التطوير العقارى متوسطة الحجم ذات المصداقية، حتى تكون هناك فرصة حقيقية للشركات الكبرى من إعادة تسعير الوحدات مرة أخرى ووضع خطط تسعيرية مختلفة تمثل أسعارا تنافسية للعملاء.