كيف حدد القانون شروط رفع دعاوى الطرد لتكرار التأخير أو الامتناع عن سداد الإيجار؟.. المشرع اشترط لتحقيق الإخلاء عدم وجود مبررات منطقية للامتناع عن السداد.. وخبير يكشف حلول 5 إشكاليات تواجه دعوى طرد الم

عملية فسخ عقد الإيجار من الموضوعات التى دائماَ ما يكثر الحديث فيها، وذلك لتعدد الحالات التى يمكن بناء عليها اللجوء إلى هذا الإجراء مع ملاحظة التباين فى المواقف بين المؤجر من جانب والمستأجر من جانب أخر، من حيث التأييد أو الرفض والمعارضة لما يتم اتخاذه من إجراءات، وحديثاَ بدأت هذه المشاكل يحد منها بعد أن أصبحت عقود الإيجار تخضع فى تنظيمها للقواعد الواردة والمنصوص عليها فى القانون المدني والتى بموجبها أصبح العقد هو وكما يقال شريعة المتعاقدين، وأن ما تم الاتفاق عليه فى بنوده هو المنظم والحاكم لعلاقة طرفيه ما لم تكن تلك البنود تخالف قواعد النظام العام والآداب فلا محل للاعتداد أو العمل بها بل تكون هى ولعدم سواء. وفى الواقع يدخل ضمن مخالفة شروط العقد هى عملية تكرار امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حيث يحكم عليه فى هذه الحالة بـ"الإخلاء" وعلة هذا النص ترجع إلى إساءة استخدام المستأجر لحق في توقى الإخلاء لعدم سداد الأجرة والتأخر في ذلك بالسداد. دعوى الطرد لتكرار التأخير أو الامتناع عن سداد الإيجار فى التقرير التالى، يلقى "انفراد" الضوء على إشكالية رصد مسألة دعوى الإخلاء لتكرار التأخر أو الامتناع عن سداد الأجرة من حيث الشــــروط اللازمة لدعوى الإخلاء لتكرار، ومدلول مبررات للتأخر في سداد الأجرة، والإجابة على حزمة من الأسئلة المتعلقة بالإخلاء، تتمثل فى التالي: هل يلزم توجيه تكليف بالأجرة قبل رفع الدعوى؟ وهل يتثبت دعوى الإخلاء للتكرار لو كانت دعوى الإخلاء الأولى تم شطبها ولم يصدر حكم فيها؟ وهل يثبت دعوى الإخلاء للتكرار لو اختلف مقدار الأجرة في الدعوى الأولى عن الدعوى الثانية؟ وهل يثبت دعوى الإخلاء للتكرار لو اختلف شخص المستأجر كما لو كانت دعوى الإخلاء الأولى ضد المستأجر ودعوى الإخلاء للتكرار ضد الممتد له العقد؟ - بحسب الخبير القانوني والمحامى محمد محمود. فى البداية – يجب أن نعلم أنه فقا لنص المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة1981: "إذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء"، وترجع علة هذا النص إلى إساءة استخدام المستأجر لحق في توقى الإخلاء لعدم سداد الأجرة والتأخر في ذلك بالسداد والعرض قبل قفل باب المرافعة، وتكرار إضرار المؤجر إلى رفع دعوى إخلاء أكثر من مرة، ويترتب على ذلك سقوط حق المستأجر في تفادى الحكم بالإخلاء ما لم يقدم للمحكمة مبررات تراها كافية لاعتباره غير مسئ لاستعمال حقه فى تفادى حكم الإخلاء – وفقا لـ"محمود". 1-الشــــروط اللازمة لدعوى الإخلاء لتكرار -الامتناع عن سداد الأجرة يشترط في دعوى الإخلاء للتكرار: أ- سبق إقامة دعوى إخلاء لعدم سداد للأجرة المتأخرة يستقر الأمر بشأنها إلى عدم إجابة المؤجر لطلبه لقيام المستأجر بالوفاء بالأجرة. ب- ألا يكون هناك مبررات لدى المستأجر لتأخره في السداد وتلك المبررات يقدرها القاضي ويجب أن تكون المبررات مقبولة والمقصود بمبررات التأخير في الوفاء بالأجرة هذه هي تلك التي قامت في حق المستأجر في المرة الأخيرة التي على أساسها رفعت الدعوى المعروضة بخلاف مرات التأخير السابقة التي تعتبر مجرد عامل مساعد. -مدلول مبررات للتأخر في سداد الأجرة والمقصود بمبررات التأخير في الوفاء بالأجرة هذه هي تلك التي قامت في حق المستأجر في المرة الأخيرة التي على أساسها رفعت الدعوى المعروضة بخلاف مرات التأخير السابقة التي تعتبر مجرد عامل مساعد. وقد قضت محكمة النقض: "متى تمسك المستأجر بمبررات تخلفه عن الوفاء بالأجرة، وجب على محكمة الموضوع أن تطلع عليها وتبحثها وتخضعها لتقديرها، وأن تبين في حكمها ما يسوغ رفضها أو قبولها. رفض المحكمة إحالة الدعوى إلى التحقيق ليثبت الطاعن أن التأخر في عرض الأجرة يرجع لفعل المحضرين يعيب حكمها بالقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع – علة ذلك"، وذلك طبقا للطعن رقم 661 لسنة 74 ق. "مؤدى نص المادتين 347، 586/2 من القانون المدني أنه يجب على المؤجر متى حل موعد استحقاق الأجرة أن يسعى إلى موطن المستأجر ليطالبه بالوفاء بها – ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك – فإن لم يتحقق هذا السعي من جانب المؤجر لطلب الأجرة، وتمسك المستأجر أن الوفاء بالأجرة في موطنه ولم يحمل دينه إلى المؤجر فلا يعتبر المستأجر مخلاً بالتزامه بالوفاء بالأجرة – رغم بقائه مديناً بها – وكانت قوانين إيجار الأماكن التي خلت من نص يفيد الخروج عن هذا الأصل ذلك أن نص المادة 27 من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 لا يتضمن ما يشير إلى رغبة المشرع في تعديل مكان الوفاء بالأجرة وإنما أراد به – على ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية. وما جرى عليه قضاء هذه المحكمة – أن ييسر على المستأجر الوفاء بالأجرة بإجراءات قدر أنها أيسر من إجراءات العرض والإيداع المنصوص عليها في المادتين 487، 488 من قانون المرافعات متى شاء المستأجر أن يسعى إلى الوفاء بالأجرة وترك أمر تحديد مكان الوفاء بها ليظل وفقاً للقواعد العامة هو موطن المستأجر ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك وكان النص في المادة 18/ب من القانون 136 لسنة 1981 على أنه: "إذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخر في الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد حسب الأحوال"، يدل على أنه يشترط للحكم بالإخلاء لتكرار التأخير في سداد الأجرة ثبوت أن العودة للتخلف عن الوفاء كانت بغير مبررات مقبولة كما أن من المقرر أن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم. 2-لابد حتى تثبت دعوى الإخلاء للتكرار ألا يختلف مقدار الأجرة في الدعوى الأولى عن الثانية ويشترط لتوافر حالة التكرار في دعوى تكرار التأخير أن يكون مقدار الأجرة الشهرية في الدعوى اللاحقة هي ذات الأجرة في الدعوى المتخذة كسابقة للتكرار - والمقرر أنه يلزم لتوافر حالة التكرار فى دعوى التكرار فى التأخير فى سداد الأجرة أن يكون مقدار الأجرة الشهرية المطالب بها فى الدعوى اللاحقة هي بذاتها التي كانت محل المطالبة فى الدعوى المتخذة كسابقة للتكرار, ولازم ذلك ومقتضاه أنه إذا لحق بهذه الأجرة تغيير فى مقدارها بموجب قوانين إيجار الأماكن وكان مقدار هذه الأجرة بعد التعديل محل منازعة جدية فإنه يتعين على المحكمة أن تفصل فى هذه المنازعة وصولا لتحديد الأجرة المستحقة قانوناً قبل الفصل فى موضوع الدعوى. 3-دعوى الإخلاء للتكرار لا يشترط لها إنذار أو تكليف بالوفاء قبل رفع الدعوى: لا يشترط أن يقوم المؤجر بتكليفه بالوفاء في حالة التكرار للتأخير والامتناع في سداد الأجرة، فالتكليف بالوفاء شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة فهو غير لازم لقبول دعوى الإخلاء لتكرار امتناع المستأجر أو تأخيره في الوفاء بالأجرة المستحقة، وذلك طبقا للطعن رقم 2373 لسنة 54 ق. 4-هل يثبت تكرار الأجرة لو كانت دعوى الإخلاء الأولى تم شطبها ولم يصدر حكم فيها؟ المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن مفاد نص المادة 18 من قانون إيجار الأماكن 136 لسنة 1981 يدل على أنه يشترط لتوافر حالة التكرار أن يكون التأخير أو الامتناع قد رفعت بشأنه دعوى إخلاء موضوعية أو دعوى طرد مستعجلة يتحقق فيها للمحكمة تأخير المستأجر أو امتناعه عن سداد أجرة مستحقة عليه بالفعل وغير متنازع فيها وتوقي بالسداد صدور حكم بالإخلاء أو تنفيذ حكم مستعجل بالطرد، وبالتالي فإن ثبوت حالة التكرار الواردة بنص المادة المذكورة لا يتطلب بالضرورة صدور حكم نهائي في موضوع الدعوى السابقة بل يكفي لتوافر التكرار أن تتحقق المحكمة وهي تنظر دعوى الإخلاء للتكرار من أن المستأجر سبق أن تأخر أو امتنع عن سداد أجرة مستحقة عليه بالفعل وغير متنازع في مقدارها وأنه قام بسدادها مع المصاريف والنفقات الفعلية لكي يتوقى الحكم بالإخلاء. وعلي ذلك فإن قرار شطب الدعــوى وإن كان لا يعدو أن يكون وعلي ما نصت عليه المادة 82 من قانون المرافعات قراراً من القرارات التي تأمر بها المحكمة ولا يعتبر من قبيل الأحكام فإنه يتحقق به التكرار إلا أنه يشترط لكي يترتب عليه هذا الأثر أن تسجل المحكمة قبل أن تشطب الدعوى ما يفيد أن هناك أجرة مستحقة علي المستأجر ولم ينازع فيها وأنه توقى حكما حتميا بالإخلاء أو الطرد بسداد الأجرة والمصاريف والنفقات الفعلية وقبلها منه المؤجر أو عرضها عليه عرضا مبرئا لذمته، وذلك طبقا للطعن رقم 2022 لسنة 70 ق جلسة 6 يونيو 2012 . وثبوت تكرار امتناع المستأجر أو تأخره عن الوفاء بالأجرة المستحقة، عدم استلزام صدور حكم نهائي بالضرورة في الدعاوى السابقة، مؤداه، قرار شطب الدعوى يتحقق به التكرار، شرطه، تسجيل المحكمة قبل إصدار قرارها بالشطب توقي المستأجر الحكم بالإخلاء بوفائه بالأجرة المستحقة عليه والمصاريف والأتعاب وقبولها من المؤجر، علة ذلك، ورود قرار الشطب مجردا وخلو الأوراق ومحاضر الجلسات مما يفيد ذلك، عدم اعتباره سابقة للتكرار، طبقا للطعن رقم 2354 لسنة 64 جلسة 17 يناير 2002 وعلى ذلك لا تصلح دعاوى الإلزام وأوامر الأداء بالأجرة كسابقة امتناع - كأول شروط دعاوى الإخلاء- في إقامة دعاوى الإخلاء لتكرار الامتناع عن سداد الأجرة. وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض أنه يشترط لتوافر حالة التكرار أن يكون التأخير أو الامتناع قد رفعت بشأنه دعوى إخلاء موضوعية أو دعوى طرد مستعجلة يتحقق في أيهما للمحكمة تأخير المستأجر أو امتناعه عن سداد أجرة مستحقة عليه بالفعل و غير متنازع في مقدارها أو شروط استحقاقها و لكنه توقى صدور الحكم بالإخلاء أو تنفيذ حكم الطرد المستعجل بسداد الأجرة المستحقة والمصروفات والأتعاب إذ أن كلمة التكرار لغة تعنى أن تكون الدعوى أو الدعاوى السابقة متماثلة مع الدعوى المنظورة أي من دعاوى الإخلاء لعدم سداد الأجر ويستوي أن تكون قد رفعت أمام القضاء العادي أو القضاء المستعجل ومن ثم يخرج عن هذا المعنى دعاوى المطالبة بالأجرة وأوامر الأداء بالأجرة المستحقة فلا تتوافر بها واقعة التكرار، وذلك طبقا للطعن رقم 2950 لسنة 57 جلسة 10 يونيو 1993. 5-هل يجوز للمؤجر رفع دعوى إخلاء لتكرار الامتناع عن سداد الأجرة على الممتد له عقد الإيجار وكان الحكم السابق بتوقي الإخلاء صادر ضد سلف الممتد له العقد؟ المقرر وفقا للمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن التكرار في الامتناع أو التأخير في سداد الأجرة الموجب للحكم بالإخلاء أو دعوى مستعجلة بالطرد لتخلف المستأجر عن الوفاء بالأجرة في مواقيتها، وأن يستقر الأمر فيها بحكم نهائي يقضي بعدم إجابة المؤجر إلى طلبه لقيام المستأجر بالوفاء بالأجرة المتأخر أثناء نظرها أما إذا قضى بعدم قبول الدعوى - لتخلف التكليف بالوفاء أو بطلانه أو بعدم سماعها، فإن مقتضى ذلك زوال إجراءات الدعوى وكافة الآثار المترتبة على قيامها، فيعود الخصوم إلى الحالة التي كانوا عليها قبل رفعها وكأنها لم ترفع قط ولا يصلح الحكم فيها لأن يتخذ أساساً لتوافر حالة التكرار، وذلك طبقا للطعن رقم 408 لسنة 68 ق جلسة 26 يناير 2000 . لكن هل لو اختلف شخص المستأجر الذى توقى الإخلاء بالسداد في الحكم السابق عن شخص المستأجر الذي أقيمت ضده دعوى الإخلاء للتكرار، كما لو كانت الدعوى الأولى الذي تم توقى الإخلاء فيها بالسداد أقيمت على المستأجر الأصلي ومات هذا الأخير وامتد العقد لنجله وامتنع عن السداد هل يحق للمؤجر طلب الإخلاء للتكرار؟ أجابت محكمة النقض على هذا السؤال بالحكم الآتي: إذ كان مؤدى إيراد الحكم بالإخلاء للتكرار وفق نص المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يكون قيدا على ما سبقه من تيسير منح للمستأجر يتقى به الحكم ضده في دعوى الإخلاء التي يقيمها المؤجر قبله وفق الإجراءات المحددة بنص هذه الفقرة فإن مجال إعمال هذا الجزاء لا يتحقق إلا إذا تكرر من ذات المستأجر امتناعه أو تأخره عن الوفاء بالأجرة بعد إقامة هذه الدعوى ضده إذ الأصل في الجزاء أن يكون شخصيا يلحق الشخص مرتكب المخالفة دون أي شخص آخر وبالتالي في يعتد بدعوى الإخلاء التي سبق رفعها ضد المستأجر المتوفى أو التارك للمكان المؤجر ولا يعول عليها إذا تأخر من امتد إليه عقد الإيجار في الوفاء بالأجرة بعد الوفاة أو الترك ولا يسوغ القول بأن الورثة من الخلف العام للمستأجر يلتزمون بما يلتزم به مورثهم لأن الخلافة قاصرة على انتقال الالتزامات والحقوق ويخرج عن هذا النطاق أنواع الجزاءات التي يرتبها المشرع على مخالفة شخص لحكم من أحكام القانون فالأصل فيها أن تكون شخصية لا تلحق إلا لشخص مرتكب المخالفة التي يترتب عليها الجزاء، وذلك طبقا للطعن رقم 231 لسنة 69 ق جلسة 9 فبراير 2000 . كذلك لا يجوز للمؤجر أن يقيم دعوى الإخلاء للتكرار فى حالة لو كان الحكم السابق الذى تم توقى الإخلاء فيه بالسداد إذا كان صدر في ظل القانون السابق. على المحكمة أن تقضى بالإخلاء حتى ولو أوفى المستأجر بالأجرة المتأخرة قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى متى تحقق لها تكرار امتناعه أو تراخيه عن الوفاء بالأجرة بلا مبرر تقتنع به وأورد هذا الحكم من بعد في المادة 31/1 من القانون 49 لسنة 1977 ثم في المادة 18/ب من القانون الحالي رقم 136 لسنة 1981 وكانت هذه القوانين تسرى بأثر فوري على المراكز القانونية القائمة التي استمرت حتى نفاذها ولا تنسحب على المراكز التي نشأت وانتهت قبل العمل بها. بما مؤداه أن التأخير في الوفاء بالأجرة الذي أقيمت به الدعوى وصدر الحكم فيها قبل العمل بتلك القوانين التي استحدثت التكرار في التأخير في الوفاء بالأجرة كسبب من أسباب الإخلاء لا تقوم به حالة التكرار الموجب للحكم بالإخلاء ولما كان الثابت من الأوراق أن التأخير السابق في الوفاء بالأجرة قد أقيمت عنه الدعوى السابقة في سنة 1965 وصدر الحكم فيها بتاريخ 17/3/1966 أي قبل العمل بالقانون 52 لسنة 1969 ومن ثم لا تعد هذه الدعوى ضمن حالات التأخير التي يتوافر بها ركن التكرار في خصوص الدعوى الراهنة وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتد بذلك الحكم فانه يكون معيباً بالخطأ في تطبيق القانون، وذلك طبقا للطعن رقم 2418 لسنة 69 ق جلسة 14 يونيو 2000 . الخبير القانونى محمد محمود