كورونا تعيد ثقافة الإيجار من جديد.. تراجع القدرة الشرائية للعقارات وأزمة الفيروس تجبر المواطنين عن رفض فكرة التمليك "حاليا".. المطورون يلجأون لتقليص مساحة الوحدات لتتناسب مع العملاء وتتماشى مع الأزمة

تسويق وحدة سكنية قبل عام من الآن ربما كان لا يستغرق أكثر من أسبوع وربما ساعات، ولكن الواقع اختلف كثيرا خلال الفترة القليلة الماضية والذى بدأ مع الربع الأخير من العام الماضى، ومع أزمة كورونا، أصبح تسويق الوحدة السكنية قد يستغرق أكثر من شهر، رغم كافة التسهيلات المقدمة لبيع الوحدة سواء أكانت الوحدة تتبع للأهالى، أو تتبع لشركة عقارية، وهو ما ساعد بشكل كبير في عودة ثقافة الإيجار من جديد، وتخلى البعض عن فكرة التمليك حتى ولو بشكل مؤقت. وتسبب تراجع المبيعات فى الفترة الأخيرة بسبب ارتفاع أسعار العقارات بصورة خيالية والتى تخطت الـ250% منذ عام 2016، فى انتشار لافتات للإيجار فى كافة شوارع العاصمة والمحافظات وكذلك داخل المدن الجديدة. عدد من أصحاب مكاتب التسويق العقارى، أكدوا أن هناك أسبابا عديدة تسببت في تراجع البعض عن فكرة التمليك بشكل مؤقت على أمل تحسن ظروفهم خلال الفترة المقبلة، ومن بين هذه الأسباب ارتفاع أسعار العقارات وضعف القدرة الشرائية لدى المواطنين، جعل الكثير يبحث عن شقق بنظام الإيجار القديم «59 عاما» والبعض الآخر يبحث عن شقق بنظام الإيجار الجديد أملا فى تحسن السوق العقارى خلال الخمس سنوات المقبلة، وقدرته على شراء شقة العمر. وفى عام 2017 بلغ متوسط قيمة الإيجار الجديد فى مصر 1200 جنيه مصرى شهريًّا، وهو ما يمثل زيادة نسبتها 40 ٪ بالمقارنة بالعام الحالى، وجاءت بورسعيد كأغلى مدينة حيث قفز متوسط الإيجار بها بنسبة 33 ٪ عن العام الماضى وسجل ضعفين ونصف المتوسط القومى، فيما سجلت المدن الصحراوية الخارجة «الوادى الجديد» والطور «جنوب سيناء» أدنى إيجارات، بحوالى نصف المتوسط القومى. فيما كشفت دراسة أن نسبة الإيجار إلى الدخل على المستوى القومى، قفزت بنسبة 13٪، ويضطر المصريون الآن إلى إنفاق 39 ٪ من دخلهم على الإيجار، وذلك دون حساب تكاليف السكن الأخرى، مثل المرافق والصيانة، والتى ترتفع أيضًا بشكل هائل. وأكدت الدراسة أن محافظة بورسعيد أقل مدينة يمكن تحمل تكاليف إيجاراتها، حيث سجل متوسط الإيجار 91 ٪ من متوسط الدخل فى ست مدن، كان على الناس أن ينفقوا ما يقرب من نصف دخلهم على الإيجارات، وكل هذه المدن فى صعيد مصر أو الدلتا، باستثناء بورسعيد. وأصبح متوسط الإيجار أعلى بـ7 مرات من مثيله فى عام 2008، ولكن لم يزد الدخل بمثل هذا المعدل، ما أدى إلى انخفاض القدرة على تحمل التكاليف بثلاثة أضعاف تقريبًا، حيث قفز متوسط نسبة الإيجار إلى الدخل على المستوى القومى من 14 % فى عام 2008 إلى 39 % فى عام 2017. من جانبه، شدد المهندس أحمد مسعود، الخبير العقارى، على ضرورة أن يكون هناك مركز دراسات متخصص من أجل عمل دراسة متأنية ربع سنوية لتقييم أداء القطاع العقارى بمؤشرات واضحة وحقيقية، ليتم الاستعانة بها من قبل العاملين فى مجال التطوير العقارى والمعنيين بقطاع الاستثمار العقارى لتوجيه خططهم المستقبلية بناء على معلومات معتمدة ودقيقة للتغلب على أزمة نقص وتضارب الأرقام والمعلومات بالقطاع. وأكد أن تقليل مساحة الوحدات، يعد الحل الأمثل للحفاظ على إقبال العملاء لشراء عقارات، مشيراً إلى ضرورة الابتعاد عن تنفيذ وحدات بمساحات كبيرة تصل إلى 300 متر، وتنفيذ وحدات 100 متر حتى يستطيع المواطنون شراءها فى ظل ظروف ارتفاع الأسعار، لافتا إلى أن تصميم الوحدات سيختلف كثيرا بعد انتهاء أزمة كورونا، وهو ما بدأت فيه بعض الشركات بالفعل من خلال تكليفها للمكاتب الاستشارية والهندسية بتغير بعض تصاميم الوحدات السكنية بمشروعاتها. كمال طالب بضرورة إنشاء نماذج جديدة للوحدات أقل تكلفة من النماذج الموجودة فى الوقت الحالى بمشروعات القطاع الخاص، إضافة إلى الابتعاد عن الخدمات ذات التكلفة المرتفعة، لافتا إلى أن المطورين العقاريين يعتمدون فى الوقت الحالى على طبقة الأغنياء فقط فى المجتمع، وهو ما يخلق عجزا فى وحدات الطبقات الأقل بدءا من محدودى الدخل وحتى الطبقة فوق المتوسطة. وقال أن تصدير العقار، يعد السبيل الوحيد لنجاة الشركات العقارية من أزمة تراجع مبيعات الوحدات الفاخرة، بالرغم من أن الحكومة أقرت منح الإقامة للأجانب مقابل شراء عقار، إلا أنه لم يتم تفعيله حتى الآن أو الاستفادة منه فى بيع شقة واحدة للأجانب. وأكد أن تصدير العقار من شأنه أن يساهم فى تحقيق إيرادات دولارية كبيرة للاقتصاد الوطنى، وسيضاعف مواردنا التصديرية، لافتا إلى أن نجاح مصر فى تصدير العقار يتطلب عدة إجراءات من بينها إنشاء مكاتب ممثلة للشركات العقارية فى كافة دول العالم بالتنسيق مع الحكومة المصرية. كما شدد على ضرورة حل مشكلة التسجيل العقارى، ودعم الحكومة وطمأنة المشترى الأجنبى من خلال رعايتها ووجودها بقوة فى المعارض العقارية الدولية. وفى السياق ذاته، قال المهندس أمجد حسانين، وكيل غرفة التطوير العقارى، أن من أولويات السوق العقارية فى المرحلة الراهنة وضع خطة لزيادة الطلب على العقار، من خلال زيادة عمليات العرض والطلب على العقارات، والتركيز على محورين مهمين فى تلك المرحلة، الأول: تأسيس اتحاد المطورين العقاريين والثانى: تصدير العقار. وأكد ، أن تصدير العقار أصبح عنوان المرحلة الحالية والمقبلة، خاصة أن هناك أكثر من 5 ملايين أجنبى بمختلف الجنسيات العربية والأجنبية يقيمون داخل مصر، لافتا إلى أن العقار المصرى يعد الأرخص على مستوى العالم، وهو ما يجعل العقار المصرى ينافس بقوة فى الأسواق العالمية، كما ساهم تحرير سعر الصرف بشكل كبير فى دعم طموح المطورين والدولة على تصدير العقار المصرى. وأوضح أن عودة ثقافة الايجار من جديد، يتطلب وضع خطة من قبل الشركات العقارية، لتخصيص محور للإيجار في مشروعاتهم، بحيث يكون هناك مورد دائم لهذه الشركات، وملاءمة المرحلة الحالية، وذلك أسوة بما يحدث في القطاع التجارى والإداري. وأشار إلى أن أسعار الإيجارات من المحتمل أن تشهد انخفاضاً لوفرة المعروض، حيث توجد مساكن ومكاتب كبيرة في مختلف المناطق معروضة للإيجار، مشيراً إلى وفرة المعروض بالتزامن مع انخفاض الطلب سيؤدي إلى تراجع الأسعار في أجزاء كبيرة من البلاد. فيما قال أحمد فخرى، عضو شعبة الاستثمار العقارى، أن أسعار الإيجارات ترتبط بالموقع ومدى توفر الخدمات والعديد من الاعتبارات الأخرى كالخدمات التي تتمثل في المدارس - المستشفيات - البنوك - المولات التجارية – النوادي وغيرها. وأكد أن السوق عادة يمر بمراحل ودورات ارتفاع وانخفاض ولا يوجد ارتفاع أو انخفاض دائم، مشيراً إلى أن زيادة المعروض مع بدء العد التنازلي للإجازات الصيفية لاسيما المدارس والصيف من المحتمل أن يترتب عليها انخفاض في أسعار الإيجار لجميع الشقق والفيلات السكنية.