لا شك أن التمويل العقارى أصبح بالنسبة للسوق العقارى المصري كلمة السر والحل الوحيد لانقاذ القطاع العقارى من حالة تراجع المبيعات التى يشهدها منذ نهاية عام ٢٠١٨ وحتي الان ، كما يعد فرصة حقيقية لكل من يرغب فى الحصول على شقة جاهزة، وغير متوافر لديه قيمة الوحدة السكنية ، من جانب آخر كانت هناك دعوة من كبرى الشركات العقارية وكبار المطورين لإنشاء صندوق دعم الفائدة لتنشيط السوق العقارى في مصر، مؤكدين ان مقترح الصندوق هو الحل الدائم للقطاع.
وتأتى المبادرة الأخيرة التى أطلقها الرئيس عبد الفتاح السيسى والخاصة بإطلاق برنامج جديد للتمويل العقاري لصالح محدودى ومتوسطى الدخل بتوفير تمويل عقاري بفائدة 3 % حتى 30 عاماً ، ستساهم بشكل كبير فى تحقيق انتعاشة ودفعة غير مسبوقة للقطاع العقاري .
وفى الفترة الأخيرة وخاصة خلال السنوات الثلاث الماضية شهدت اطلاق اكثر من مبادرة من البنك المركزى تتعلق بالتمويل العقارى، ولكن نظرا للاوراق التى تطلبها البنوك وشركات التمويل العقارى، كانت نسبة من استطاع الحصول على وحدات بتلك المبادرة من القطاع الخاص كانت قليلة للغاية، ولكن تلك المبادرات صبت بشكل كبير فى مصلحة برنامج الاسكان الاجتماعي ووحدات متوسطى الدخل .
فيما تقوم فكرة إنشاء صندوق دعم الفائدة، على دعم فائدة شراء الوحدات الموجهة لمتوسطي الدخل، على أن يتم تمويله من خلال نسبة محددة في العقود.
فى الوقت نفسه ، لا زالت هناك تحديات كبرى تواجه التمويل العقارى ، منها دخول المطورين كمنافسين لشركات التمويل العقارى بسبب تراجع القدرة الشرائية لدى المواطنين وهو ما اجبر شركات العقارات تعلن عن مشروعاتها باقساط تصل ل١٠ سنوات تقسيط ، وهو ليس دور المطور، وهو ما يعد منافسة قوية لشركات التمويل العقارى.
كما ان هناك شركات التطوير العقارى، تلجأ لبيع مديونياتها لشركات التمويل العقارى للحصول على السيولة، بالإضافة إلى أن التحدي الاخر هو عدم استكمال المشروعات العقارية عند بيع المديونية.
وطبقا لدراسات اخيرة عن السوق العقارى، كشفت ان مبادرة البنك المركزى نجحت فى مضاعفة عدد عملاء التمويل العقارى بنسبة تصل لـ10 أضعاف خلال فترة لا تزيد عن 5 سنوات، موضحا ان عدد العملاء المستفيدين من التمويل العقارى منذ عام 2004 وحتى عام 2014 بلغ 35 ألف عميل فقط، فيما وصل عدد المستفيدين فى التمويل العقارى منذ بدأت المبادرة عام 2014 وحتى عام 2019 لـ350 ألف أسرة مما يوضح دور مبادرات البنك المركزى في نمو قطاع التمويل العقارى.
وأكد عن من المطورين ، ان هناك إمكانية تمويل العقارات المخالفة، بعد التصالح عليها، ودخول هذه العقارات ضمن التمويل العقارى، حيث من حق العميل صاحب الوحدة عقب التصالح عليها الحصول على قرض تمويل عقارى، أو بيعها بنظام التمويل العقارى، فالتصالح على العقارات المخالفة يضفي للعقار الصفة القانونية وبالتالي قابلية الاستفادة منه.
فيما قال المهندس أحمد مسعود، المطور العقارى، أن التعامل مع المحليات وتعدد الجهات فى الوحدات والعقارات القائمة فى المدن القديمة، يمثل تحدى آخر، بخلاف الوحدات والعقارات القائمة فى المدن الجديدة، لافتا إلى أن السجل العينى أحد الحلول الفعلية لإشكاليات التمويل العقارى، ويجب أن يتم تطبيقه فى المدن الجديدة أولا، لأن هيئة المجتمعات العمرانية تعتبر الجهة الوحيدة صاحبة الولاية على الأراضى والمالكة والمختصة باصدار التراخيص والقرارات الوزارية.
وحول إمكانية تمويل وحدة أو عقار عليه أقساط، قال لا يجوز تمويل وحدة عليها قرض أو أقساط لشركات تطوير عقارى، ولكن يجوز تمويلها بعد سداد كافة الأقساط أو الحصول على تمويل عليها، مؤكدا أن المدن الجديدة تمثل 90% من حجم التمويلات التى تمنحها الشركة.
وبالحديث عن تمويل وحدات سكنية تحت التنفيذ، قال "قانون ١٤٨ لسنة ٢٠٠١ وتعديله رقم ٥٥ لسنة ٢٠١٤ ، لم يمنع فكرة تمويل وحدات تحت التنفيذ، ولكن المشكلة تتركز في عدم وجود آلية تلزم المطور بتنفيذ الوحدة خلال المدة المحددة وعدم وجود طريقة واضحة لضغط على العميل لدفع الاقساط في حالة تأخر المطور في تسليم الوحدة ،فإن الممول يصبح الخاسر الوحيد؛ لذلك أناشد بإنشاء هيكل ينظم عملية التمويل العقاري تحت التنفيذ بين الثلاثة أطراف "المطور - المستفيد - الممول"، بهدف السيطرة على السوق من خلال تدبير تمويل بالضمان الشخصي سواء البنك او للكيان او لشركة التمويل وفي حالة تقاعس المطور يتم سحب العقار منه وتسليمه إلى مطور آخر مع إلتزام العميل بتسديد الأقساط.
فيما قال حسام البدرى، المطور العقارى، ان مبادرة الشمول المالي سيكون لها أثر إيجابي على المدى البعيد، ولكن فعلياً أثر إيجابي على العملاء محدودي الدخل، بحيث يتم التعامل من خلال الدفع عن طريق حساب الشركة في البنك أو الدفع الفوري بالATM وشركات السداد النقدي .
وفيما يتعلق بسعر فائدة التمويل العقارى، قال أن سعر الفائدة تراجع بصورة كبيرة نتيجة لبرنامج الإصلاح الاقتصادى، حتى وصل سعر الفائدة المتناقصة لـ13% بدلا من 24% ابان فترة تحرير سعر صرف الجنيه المصري، مشيرا إلى أن الفترة المقبلة ستشهد تراجع أيضا فى اسعار الفائدة.
و أوضح ، أن دعم الفائدة من قِبَلِ مبيعات الوحدات المُباعة يحقق هدفاً هاماً، وهو دعم الفئات الأعلى دخلاً لأصحاب الدخول المتوسطة، لافتا الى إن الاتجاه للنزول بالفائدة فى المدى القريب سيخفض دعم الفائدة المقدم من البنك المركزى، كما أن وجود تمويل إضافى من قطاع التطوير، بخلاف الرسم الجديد المقترح فرضه، سيجعل هناك إمكانية لخفض الفائدة بنسبة 3 % إضافية.
واحد أن الحل الدائم للقطاع، هو صندوق دعم الفائدة، بالإضافة إلى تنظيم للمبيعات على لوحة الموقع العام "of plan".
في الوقت نفسه، اشاد المهندس محمد البستانى ، بالبرنامج الاخير الذى اطلقه الرئيس عبد الفتاح السيسى ، الخاص بالتمويل العقارى، مؤكدا انه فرصة لزيادة نسبة التمويل العقارى فى مصر لتصل لنحو ٥٠٪ من الدخل القومي.
وطالب باعادة النظر فى البدء بعملية التمويل عند الحجز مع المطور قبل إنشاء الوحدات مع عدم منح تمويل إلا عند انتهاء الوحدة وصلاحيتها للتشطيب، لأن الوحدات الجاهزة قليلة، ولن يتمكن المطورون من الاستفادة الفورية من المبادرة، ومن الممكن نفاذ المبادرة بعد الإعلان عن بيعها بهذا النظام لعدم حجز التمويل مسبقا عند الإعلان.
وقال المهندس عمرو سليمان، المطور العقارى ، إن الهدف الرئيسى هو تنشيط السوق العقارى، وضرورة التفكير فى آليات أخرى لتحريك الطلب فى صورة تواجد المعروض الكبير، وبالتالى فإن هناك حاجة لطرح منتجات مختلفة لزيادة كفاءة الطلب، مثل صندوق دعم الفائدة، وكذا منح الإقامة والجنسية لقاطنى البلاد المجاورة، وضرورة تنشيط تصدير العقار (هناك طلب للعقار من السوريين - العراقيين – والدول العربية المجاورة)، موضحاً أنهم قاموا بزيارة اليونان لاستعراض الحوافز التى تتيحها لتحريك العقار، وأن القانون الذى صدر لمنح الجنسية اشترط شراء وحدات من الحكومة، وليس من القطاع الخاص وبالتالى لم يتم تفعيله.
واكد أن حلقة الوصل بين المطور والعميل هو التمويل العقاري، ويجب حل مشكلة التمويل العقاري في مصر، وهو ما يتطلب دخول البنك المركزى لحل تلك الاشكالية.
وأكد أن التمويل العقاري لا يتم الا علي الوحدات الجاهزة، وهو ما يشكل عقبة حقيقية امام القطاع العقاري، وهو ما يجعل الشركات العقارية لا تتمكن من الاستفادة من مبادرات البنك المركزى الخاصة بالتمويل العقاري، بالإضافة إلي ثقافة العميل نفسه حول التمويل العقاري .
واشار الي ، أن ثقافة العميل حول التمويل العقاري، وارتفاع سعر الفائدة أبرز التحديات التى تواجه التمويل العقاري، ويجب إعادة النظر في أسعار الفائدة التمويل العقاري وكذلك نسبة المقدم.
بينما قال الدكتور أحمد شلبي الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب لشركة تطوير مصر، إن بطء دورة رأس المال لدى المطورين، سببه تراجع نسبة التمويل العقاري فى مصر، لافتا إلى أنه يجب أن تتواكب منظومة التمويل العقاري مع نسبة التنمية التى تشهدها مصر فى الفترة الحالية.