لا شك أن مبادرة الرئيس السيسى للتمويل العقارى تصب فى مصلحة القطاع العقارى، وتمثل الحل السحرى لمشكلة القطاع العقارى فى مصر، ولكن هناك بعض التحديات التى تقف عقبة أمام استفادة القطاع الخاص من تلك المباردة، منها شرط جاهزية الوحدة وتشطيبها بالكامل، وعدم ربط تمويل المشروعات بالتمويل العقارى، فضلا عن الورقيات التى تشترطها البنوك من أجل الحصول على قرض تمويل العقارى.
الدكتور أحمد شلبى، المطور العقارى، أكد أن مبادرة الرئيس السيسى للتمويل العقارى، تمثل الحل السحرى لمشكلة القطاع العقارى ، والتى تتمثل فى خفض الفائدة على قروض التمويل العقارى، والتى طالبنا بها مرارا وتكرار، مشيرا إلى أن خفض الفائدة لـ 3 % لم يتوقعه المطورون أنفسهم، ولكن هناك بعض الإشكاليات التى قد تقف عقبة أمام استفادة شركات التطوير العقارى من تلك المبادرة.
وأضاف الدكتور أحمد شلبى، فى تصريح خاص لـ " انفراد" أن هذه المبادرة من الممكن أن تسهم فى فتح شركات عقارية جديدة فى السوق العقارى المصرى، بحيث تكون مهمة هذه الشركات تنفيذ وحدات سكنيه لتلك الشريحة بشرط ضمان الاستمرارية، ولكن وضع سقف محدد لبرنامج التمويل العقارى قد يكون عقبه أخرى أمام هذه الشركات وتتنافى مع الاستمرارية.
وأكد أن هناك بعض الشروط التى أقرها البنك المركزى قد تمثل أيضا تحديات وعقبات، منها : أن تكون الوحدة كامة التشطيب، وهذا يتنافى مع سياسة الشركات العقارية، والتى تقوم ببيع وحداتها بنظام نصف تشطيب، لاختيار العملاء أنظمة التشطيب التى تلائمهم، فضلا عن بعض الورقيات التى تطلبها البنوك والتى تتعارض أيضا مع نظام الشمول المالى والذى ينص على أن تكون كافة الإجراءات مميكنة وإلكترونية.
وشدد على ضرورة تقليل الإجراءات حتى يتسنى لكافة الفئات الاستفادة منها، كما طالب بضرورة تدرج الفائدة وفتح المبادرة أمام متوسطى الدخل، ورفع سقف التمويل لمبلغ 2 مليون جنيه، مع رفع الفائدة لتصل 6%، وهو ما يفتح المجال أمام قطاع عريض من المواطنين من فئة متوسطى الدخل الاستفادة من المبادرة الجديدة.
وأشار إلى أن التمويل العقارى فى مصر، يحتاج لأن يكون منظومة متكاملة، ولا يقوم بالأساس على المبادرات، موضحا أن الشركات الجديدة التى قد يتم إنشاؤها فى السوق العقارى، ستقوم بنظام جديد يختلف عن الشركات القائمة، تتمثل فى بناء المشروعات من خلال التمويل الذاتى، ولكن لا يمثل ذلك نسبة خطورة على الشركات نظرا أن هناك منظومة تضمن لتلك الشركات الحصول على كافة أموالها بعد الانتهاء من مشروعاتها وتسليمها للبنوك، وهذا أشبه ما تقوم به وزارة الإسكان فى مشروعاتها.
من جانبه ، قال المهندس طارق شكرى، المطور العقارى، ووكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب، أن المبادرة الجديدة تشمل محدودى الدخل فقط وليس متوسطى الدخل، وهى تمثل دعما حقيقيا لتلك الفئة، ولكن المطلب الحقيقى للقطاع العقارى هو ضرورة أن يكون هناك تدرج فى الفائدة بحيث يكون لكل شريحة من شرائح المجتمع المصرى فائدة محددة.
وأوضح أن هم توصيتين يجب أن يتم أخذهما فى الاعتبار هى التفاصيل الدقيقة التى ستخرج بها اللائحة التنفيذة لمبادرة الرئيس للتمويل العقارى والتى ستصدر من البنك المركزى المصرى، ومن أبرزها أن تكون الإجراءات التى تفرضها البنوك للحصول على قرض تمويل عقارى واضحة وصريحة وتراعى طبيعة المجتمع المصرى، نظرا لأن هناك نسبة كبيرة من العقارات فى مصر غير مسجلة.
كما تتمثل التوصية الثانية فى تدرج الفائدة وفتح المجال أما فئة متوسطى الدخل والتى تمثل قطاع عريض من الشعب المصرى، فضلا عن ضرورة ربط تمويل المشروعات بمنظومة االتمويل العقارى، وهو النظام المتبع فى معظم الدول الأجنبية، بحيث يتمكن المطور العقارى من الحصول على قرض لتمويل مشرؤروعه وربطه بتسليم الوحدات للعملاء، ومن ثم يقوم البنك بالتعامل مع العملاء مباشرة واحتساب القرض الذى حصل عليه المطور من قيمة الوحدات.
وكان جمال نجم ، نائب محافظ البنك المركزى، قد أكد أنه تم تحديد الأقصى للوحدة السكنية لمحدودى الدخل بما لا يتجاوز 350 ألف جنيه، ومليون جنيه للوحدة السكنية لمتوسط الدخل بعائد متناقص 3% سنويا وآجال سداد تصل إلى 30 عاماً.
وأوضح جمال نجم نائب محافظ البنك المركزى، أن الحد الأقصى لمحدود الدخل المستفيد من المبادرة يجب ألا يزيد على 4500 جنيه شهرياً للأعزب تصل لـ6 آلاف جنيه شهرياً للأسرة من محدودى الدخل و10 آلاف شهرياً للأعزب من متوسطى الدخل تصل لـ14 ألف شهرياً للأسرة من متوسطى الدخل.
ويشترط أن تكون الوحدة السكنية كاملة التشطيب والمرافق ولا يتطلب التمتع بمزايا المبادرة غير المسبوقة أن تكون الوحدة السكنية مسجلة الآن بالشهر العقارى لكنها قابلة للتسجيل والمبنى صادر له كافة التراخيص المطلوبة.
وأوضح أن البنك المشارك فى المبادرة سيجرى استقصاء لإثبات دخل المستفيد من المبادرة من محدودى ومتوسطى الدخل للتأكد من استحقاقه التمتع بمزايا المبادرة غير المسبوقة التي أطلقها الرئيس عبد الفتاح السيسي للتخفيف عن محدودي ومتوسطي الدخل فى الحصول على سكن لائق ومناسب مع تحديد وحدة سكنية فقط لكل مستفيد من المبادرة مع حظر التصرف فيها بالبيع مدة 7 سنوات من الحصول عليها.
فيما قال قال حسام البدرى، المطور العقارى، أن القطاع العقارى المصرى ، سيشهد رواجا حقيقيا فى نسبة المبيعات خلال الأيام القليلة المقبلة، وذلك فور دخول مبادرة الرئيس السيسى للتمويل العقارى حيز التنفيذ، لافتا إلى أن إتاحة تملك الوحدات العقارية للفئات والطبقات محدودة ومتوسطة الدخل سينعش سوق التمويل العقاري في مصر والذي يعد من الأسواق الواعدة بالشرق الأوسط والمنطقة العربية ويتمتع بفرص نمو ضخمة.
وأكد أن التوسع في التمويل العقاري من القرارت الإيجابية والتي سبقتنا فيه العديد من الأسواق العالمية ومن الخطوات الهامة لتشجيع التمويل العقاري المصري في الوقت الذي يتمتع فيه القطاع غير المصرفي بفرص نمو ضخمة سواء في التمويل العقاري أو القروض العادية من خلال حزم من البرامج التمويلية المختلفة.
وأضاف أن توجهات الرئيس للبنك المركزي لإعادة بلورة وتسهيل وإتاحة فرص تملك العقارات لمحدودي الدخل سيحدث رواجاً وانتعاشة كبيرة للاقتصاد وللقطاع العقاري علي حدا سواء خاصةً أن القطاع العقاري يدخل ضمن أساسيات وأعمدة الاقتصاد ومن الأسواق في قلب الاقتصاد القومي.
وأشار أن التوسع في التمويل العقاري خطوة هامة ومكملة لتسجيل العقارات والقوانين الأخري المنظمة للسوق العقاري، مما يسهم في التيسير علي المواطنين لتسجيل الوحدات وبالتالي ضم عدد ضخم جداً للسوق الرسمية.
واشار الى ان البرنامج يتيح للمواطن تملك وحدة والسداد بصورة اشبه بآلية الايجار فالمواطن سيسدد على 30 عاماً بفائدة منخفضة قسط شهرى يعادل ما كان سيدفعه فى حالة الايجار ولكنه ممتلك للوحدة مشيراً الى ان الرئيس عبد الفتاح السيسي كان قد صرح ان المواطنين لايقبلون على الايجار ويرغبون فى التملك ولذلك وجه باطلاق ذلك البرنامج ليلبى احتياجات القطاع العريض من المواطنين ويتلاءم مع توجهات الدولة بتوفير سكن لكل مواطن .
و أوضح ، أن دعم الفائدة من قِبَلِ مبيعات الوحدات المُباعة يحقق هدفاً هاماً، وهو دعم الفئات الأعلى دخلاً لأصحاب الدخول المتوسطة، لافتا الى إن الاتجاه للنزول بالفائدة فى المدى القريب سيخفض دعم الفائدة المقدم من البنك المركزى، كما أن وجود تمويل إضافى من قطاع التطوير، بخلاف الرسم الجديد المقترح فرضه، سيجعل هناك إمكانية لخفض الفائدة بنسبة 3 % إضافية.
