بعد إقرار الاشتراطات الجديدة للبناء فى مصر من قبل المجلس الأعلى للتخطيط، والتى تنص على أن يكون الحد الأقصى للارتفاع هو أرضى و4 أدوار بمثابة مرة ونصف عرض الشارع، كما أن الاشتراطات الجديدة نصت على غلق بعض المناطق المتكدثة بالعمران، وجه عدد من المطورين وأصحاب شركات المقاولات عدة أسئلة أبرزها، هل هناك استثناءات فى تلك الاشتراطات وخاصة فى بعض الأماكن التى يوجد عليها طلب متزايد على الوحدات السكنية فى مصر؟ وخاصة أن هناك حالة من التخبط داخل الإدارات المحلية نظرا لعدم الفهم الجيد لتلك الاشتراطات، وبسبب حالة اللبس وعدم الفهم، هناك الكثير من طلبات الترخيص فى محل الأدراج ولم يتم البت بها حتى الآن.
الدكتور رأفت شميس رئيس جهاز التفتيش الفنى للمتابعة على أعمال مخالفات البناء، أحد أعضاء اللجنة التى قامت بوضع اشتراطات البناء الجديدة، أكد أن الاشتراطات الجديدة عبارة عن منظمة للعمران فى مصر وليست عائق أمام التنمية، لافتا إلى أن الاشتراطات الجديدة منحت المحافظين سلطة تعديل تلك الاشتراطات من خلال إعداد مذكرة تفصيلية لبعض المناطق التى تحتاج لاستثناءات من تلك الاشتراطات وتقديمها للمجلس الأعلى للتخطيط العمراتنى لاعتمادها.
وأضاف الدكتور رأفت شميس، فى تصريح خاص لـ"انفراد" أن الاشتراطات الجديدة سمحت لكل محافظ الاستعانة بمكتب استشارى أو أحد الجامعات الحكومية ودراسة كافة الاشتراطات الخاصة بالمحافظة التى يتولى مسئوليتها، وإعداد مذكرة تتضمن الاشتراطات الجديدة التى أعدتها المحافظة مرفق معها تقرير المكتب الاستشارى أو تقرير الجامعة وعرضها على المجلس الأعلى للتخطيط العمرانى لتعديلها والموافقة عليها، موضحا أن الاشتراطات التى تم وضعها هى اشتراطات عامة هدفها تنظيم عملية البناء، ولكن الخاص يجب العام بمعنى أن هناك استثناءات تحدث فى الاشتراطات العامة إذا استوجب الخاص ذلك وهى عملية تنمية المحافظة.
وأشار إلى أن اشتراطات البناء الجديدة بمثابة قانون ومخالفتها يستوجب العقاب، سواء بالحبس أو الغرامة أو إزالة المخالفة، ولكن إذا كانت حاجة المحافظة تستدعى استثناءات فى تلك الاشتراطات فهى من سلطة المحافظ، مؤكدا أن الاشتراطات الجديدة ليست معجزة للناس ولكن هى منظمة للعمران فى مصر.
وفى قراءة متأنية لاشتراطات البناء الجديدة التى تم تطبيقها بداية الشهر الجارى، من المتوقع أن تغير تلك الاشتراطات خريطة مصر العمرانية بالكامل، وتكون بمثابة إعلان مصر خالية من المباني المخالفة، وسيتم التطبيق لمدة شهربن، على أن يبدأ التطبيق فى باقى المدن المصرية بدايةً من 1 يوليو 2021، وتطبق هذه المنظومة بشكل تجريبي لمدة شهرين على 27 مدينة ومركزا وحيا في نطاق المحافظات، على أن يبدأ التطبيق الشامل للمنظومة بداية من 1 يوليو المقبل.
وتتضمن الاشتراطات الجديدة تحديد ارتفاعات المباني السكنية المطلة على الشوارع على النحو التالي:
1- الشوارع أقل من 8 متر في العرض: (الحد الأقصى للارتفاع بالمتر "10 أمتار" - الحد الأقصى للارتفاع بالدور "أرضي + دورين").
2- الشوارع عرض من 8 لـ 12 مترا: (الحد الأقصى للارتفاع بالمتر "13 مترا" - الحد الأقصى للارتفاع بالدور "أرضي + 3").
3- الشوارع عرض أكثر من 12 مترا: (الحد الأقصى للارتفاع بالمتر "16 مترا" - الحد الأقصى للارتفاع بالدور "أرضي + 4").
ونصت الاشتراطات أيضا على أن الحد الأقصى لارتفاع سقف البدروم 1.2 متر من الصفر المعماري.
وطبقا للاشتراطات الجديدة، والتي تم إرسالها للمحافظات، في حالة قطع الأراضي التي مساحتها حتى 175 مترا، يتم البناء بنسبة بناء 100%، وبدون ردود، وقطع الأراضي التي تزيد مساحتها على 175 مترا، تكون نسبة البناء 70% كحد أقصى، مع الالتزام بحقوق الارتفاق بمسافات الارتداد الجانبي (من جانب واحد على الاقل)، بما لا يقل عن 2.5 متر، على أن تحمل قطعة الأرض الملاصقة حق الارتفاق بضلع التماس بما لا يقل عن 2.5 متر، على ألا يقل عرض واجهة قطعة الأرض عن 8.5 متر، ويكون الحد الأقصى لمساحة قطعة الأرض للمبنى السكني الواحد 4200 متر مربع، والحد الأدنى لمساحة قطعة الأرض للخدمات المجتمعية العامة والخاصة يتم الرجوع فيها للضوابط والاشتراطات المنظمة لكل نشاط.
وبخصوص أماكن انتظار السيارات، ويكون الالتزام فيها بالكود المصري لأماكن إيواء السيارات، ويتم احتساب درجة ميل مداخل ومخارج الجراجات من حد الملكية.
ووفقا للقانون، فإنه سيتم فتح باب الحصول على رخصة بناء بكل الأحياء بعد شهرين من التجربة، وأنه لا تعديل في اشتراطات البناء المعلنة وأن مدة استخراج الرخصة لن تستغرق أكثر من 60 يوما، وسيتم تقديم الملف للمركز التكنولوجي بالحي، ثم يوجه الملف بطريقة «إسكان» للجامعات، ثم لجنة الفحص ثم نقابة المهندسين ثم الهيئة الهندسية، ثم تقوم نقابة المهندسين بالتأكد من أن المهندس الاستشاري معتمد لديها وسيتم الاستعلام عن المقاول من اتحاد المقاولين.
كما أن الجامعات لها دور كبير في اعتماد الأوراق، والرخصة تصدر من مركز الوثائق المؤمنة، كما يتم إصدار جواب للمرافق لتوصيل المرافق للعقار بناءً على الرخصة، وسيتم السماح باستكمال تراخيص الصادرة مسبقا شرط توفير جراج للسيارات وكود الجراجات أهم نقطة في إصدار الرخص الجديدة وسيتم تحديد مساحة الجراجات حسب مساحة الشقة، وأن كل عقار مخالف سيوفر جراج خاص لقبول التصالح ولن يتم الموافقة على قبول التصالحات على مخالفات الجراجات وأن الشقة الـ100 متر لها سيارة واحدة في الجراج والـ150 سيارتين في الجراج.
وتنص اشتراطات البناء الجديدة أيضا، على أنه لن يسمح بقبول طلبات التراخيص الجديدة إلا بعقد مشهر، ولا تسري هذه الاشتراطات على المشروعات القومية التي تنفذها الدولة «سكن كل المصريين- الإسكان البديل- الإسكان الاجتماعي، وغيرها»، كما لا تسري هذه الاشتراطات على الأراضي الخاضعة لولاية هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، أو أراضى القوات المسلحة، ولا على المحاور الرئيسية بالمدن التي يصدر بها قرار من المحافظ المختص واعتمادها من المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية، وأخيرا، تسري هذه الضوابط والاشتراطات على تراخيص البناء التي ستصدر بداية من تاريخ العمل بها.
كما لا يسمح بتغيير نشاط الوحدات السكنية غير الاستخدام السكني، وعن الارتفاعات، يجب ألا يسمح بالإخلال بالضوابط المنظمة الصادرة من جهات الاختصاص للأنشطة المختلفة، وتحدد ارتفاعات المباني السكنية المطلة على الشوارع بحيث: «في حالة الشوارع أقل من 8 أمتار، يكون الحد الأقصى لارتفاع المبنى 10 أمتار، بما يعادل أرضي ودورين، وفي حالة الشوارع من 8 - 12 مترا، الحد الأقصى للارتفاع 13 مترا، بما يعادل أرضي و3 أدوار، وفي حالة الشوارع أكبر من 12 مترا، يكون الحد الأقصى للارتفاع 16 مترا، بما يعادل أرضي و4 أدوار، على أن يكون الارتفاع الأقصى لسقف البدروم 1.2 متر من الصفر المعماري.
وتؤكد الاشتراطات على أنه لا يقل عرض واجهة قطعة الأرض عن 8.5 متر، ويكون الحد الأقصى لمساحة قطعة الأرض للمبنى السكنى الواحد 4200 متر مربع، والحد الأدنى لمساحة قطعة الأرض للخدمات المجتمعية العامة والخاصة يتم الرجوع فيها للضوابط والاشتراطات المنظمة لكل نشاط.
ومن المقرر أن تحل هذه الاشتراطات والضوابط محل الاشتراطات التخطيطية والبنائية الواردة بالمُخططات الاستراتيجية والتفصيلية المعتمدة للمدن، أو الصادرة من المحافظين للمدن التي ليس لها مخططات استراتيجية معتمدة، مع عدم سريانها على المشروعات القومية التي تنفذها الدولة، أو الأراضي الخاضعة لولاية هيئة المجتمعات العمرانية، مشيرا إلى أنها ستسري على تراخيص البناء التي ستصدر بداية من تاريخ العمل بها.
وحول الإجراءات التنفيذية لبدء أعمال البناء، مع صدور قرار المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية، بالضوابط والاشتراطات التخطيطية والبنائية للمدن المصرية، سيصدر كل محافظ مختص القرارات التنفيذية اللازمة لتطبيق تلك الاشتراطات، وأن تعلن الجهة الإدارية عن تلقي الطلبات للبدء أو استئناف أعمال البناء من المواطنين الصادر لهم تراخيص بناء سارية.
وتنص المنظومة الجديدة على تكليف الجامعات التي قامت بإعداد الاشتراطات التخطيطية والبنائية للمدن بالمحافظات المختلفة بإعداد نماذج تصميمية عامة للواجهات المعمارية بما يتوافق مع البيئة المناخية، والخصائص المكانية المميزة لكل مدينة، كما سيتم حصر الأراضي الفضاء الصالحة للبناء، من خلال خريطة المتغيرات المناخية والبيانات المتاحة لدى الجهة الإدارية المختصة، وإتاحتها للجامعة التي قامت بإعداد الاشتراطات التخطيطية والبنائية أو من تقوم بتكليفه لإعداد شهادات صلاحية المواقع وفقاً للاشتراطات التخطيطية والبنائية لها.
وحول الإجراءات التي سيقوم بها المواطن لإصدار تراخيص البناء، في حال الرغبة في الترخيص يقوم المواطن باستيفاء النموذج المخصص لذلك بالمركز التكنولوجي للمحافظة، ليقوم المركز بإرسال شهادة الصلاحية واستمارة الرغبات إلى الجامعة، لتحديد المكتب الهندسي أو المهندس الذي سيقوم بإعداد مستندات الترخيص، وفقاً للقوائم المرسلة من نقابة المهندسين، وإعمالاً لقوانين مزاولة المهنة مع إخطار النقابة بذلك، وستقوم الجامعة بإرسال ملف الترخيص إلى المركز التكنولوجي خلال فترة تتراوح من 30 إلى 60 يوم وفقاً لمساحة الأرض، وتقوم لجنة الفحص المشكلة بالجهة الإدارية المختصة بمراجعة كافة مستندات الترخيص في مدة أقصاها 10 أيام عمل، ويقوم المركز التكنولوجي بتسليم مقدم الطلب صورة من التصميمات المعمارية والإنشائية ليقوم بالتعاقد مع مهندس أو مكتب هندسي مسجل بنقابة المهندسين للإشراف على التنفيذ، والتعاقد مع مقاول أو شركة مقاولات وفقاُ لضوابط الاتحاد المصري للتشييد والبناء، ويقوم المواطن بتسليم عقد الاتفاق مع المكتب الهندسي والمقاول إلى المركز التكنولوجي، وقيام كل من المالك والمقاول والمشرف على التنفيذ بتوقيع الإقرارات الخاصة بالترخيص، وعند ذلك يتم الترخيص، ويقوم المواطن قبل الشروع في التنفيذ بـ 15 يوم عمل، بإخطار المركز التكنولوجي بالبدء في التنفيذ، ويصدر المهندس المشرف على التنفيذ تقارير ربع سنوية توضح تقدم سير الأعمال وفقاً للترخيص الصادر ويسلمها للمركز التكنولوجي، وعند انتهاء كافة الأعمال الواردة بالترخيص يتقدم المهندس المشرف على التنفيذ بطلب للمركز التكنولوجي بإصدار شهادة بصلاحية المبنى للإشغال، على أن تقوم لجنة الفحص والجهات الرقابية خلال 15 يوما من استلام شهادة الصلاحية من المشرف بمعاينة الأعمال المنفذة، والتأكد من مطابقتها للترخيص ومخاطبة المركز التكنولوجي لإصدار خطابات المرافق.
وسيكون لاشتراطات البناء الجديدة دور كبير في الحفاظ على الثروة العقارية ومنع العشوائيات من الظهور مرة أخرى، وتأتى هذه التشريعات والقرارات والضوابط الجديدة لمنظومة البناء استكمالا للجهود التي تبذلها الدولة في تطوير العشوائيات والإنجازات التي شهدها الملف خلال السنوات الأخيرة في خطة لتوفير مسكن أمن للمواطنين وخاصة الفئات البسيطة وغير القادرة.
وقال الدكتور رأفت شميس، رئيس جهاز التفتيش الفنى للمتابعة على أعمال البناء، أن اشتراطات البناء الجديدة، هى عهد جديد ستدخله مصر، عهد جديد من البناء والنهضة العمرانية، مؤكدا أن الاشتراطات الجديدة بمثابة العلاج الحقيقى لكافة المشكلات العمرانية فى مصر، وليس كما كانت تفعل الأنظمة السابقة من وضع مسكنات وخلافة.
وأضاف الدكتور رأفت شميس، أن البنية التحتية فى بعض المناطق وخاصة فى القاهرة وعواصم المحافظات، أصبحت غير قادرة على التحمل فى الوقت الحالي، وأصبح ساكنى هذه المناطق لا يجدون أقل حقوقهم من الخدمات والمناطق الخضراء، والحدائق والمتنزهات، وكذلك حتى أبسط حقوقه من توافر أماكن جراجات لركن السيارات.
وأشار إلى أن اشتراطات البناء الجديدة، تقدس المخططات العمرانية، وتجرم التعدى عليها أو عدم الالتزام بها، وذلك للحفاظ على مستوى المعيشة الأدمى، موضحًا أن هناك بعض المناطق سيتم منع البناء فيها تماما للأغراض السكنية، ولكن سيتم تنفيذ خدمات بصورة أكثر، وإعادة تأهيل البنية التحتية.
وأشار إلى أنه لن يضار أحد من اشتراطات البناء الجديدة، مشيرا إلى أن الأراضى الشاغرة فى المناطق الممنوع فيها البناء السكنى، سيتم استغلالها كمشروعات خدمية مثل المدارس والمستشفيات وخلافه، وبالتالى فإن سعر المتر فى المشروعات الخدمية والتجارية يكون أعلى بكثبر من السكنى، وهو ما سيعود بالنفع على ملاك هذه الأراضى الشاغرة.
وتابع رئيس جهاز التفتيش الفنى للمتابعة على أعمال البناء، أن هناك بعض المناطق سيتم السماح لها بالبناء الرأسى وليس الأفقى، والسماح بارتفاعات كانت ممنوعة من قبل وخاصة فى المناطق النيلية والتى تطل على ميادين وخلافة، أما هناك مناطق أخرى سيكون التوسع فيها أفقى وليس رأسى، بما لا يتعارض مع البنية التحتية.
وقال الدكتور رأفت شميس، أن الاشتراطات الجديدة للبناء، تجرم فى بعض المناطق إنشاء شقة واحدة، وليس عقار، بمعنى عدم السماح لأى سكان جدد فى تلك المناطق، ومناطق أخرى سيتم تنفيذ أكبر عدد من الخدمات، أما فى بعض المناطق سيكون فيها مزيج من الاثنين بمعنى السماح بالتوصع الرأسى والأفقى وخاصة فى المدن الجديدة.