ما مدى قانونية تصرف أحد الملاك فى جراج عقار دون إذن بقية الملاك؟.. المشرع فرق بين "الملكية الشائعة" و"الملكية المفرزة".. وبنود العقد تفصل النزاع فى حق التصرف.. وخبير يجيب عن الأسئلة الشائكة

"نحن مجموعة من الملاك بأحد العقارات بمنطقة الدقي – محافظة الجيزة – فوجئنا بأحد ملاك إحدى الشقق يقوم بتركيب (باب محل) بديلا عن باب جراج العقار، وذلك في محاولة منه لاستغلال الجراج وتحويله لمحل تجارى، وذلك دون الرجوع لملاك العقار الأصليين بحجة أنه حصل على إذن من عدد من ملاك الشقق السكنية بالعقار، الأمر الذي تسبب في حدوث أزمات متكررة مع ذلك المالك بـ(الشيوع)، وخوفاَ من حدوث أي عمليات غير قانونية من أياَ من الملاك، تم الاتفاق على كتابة هذه العبارة على باب المحل".. بهذه الكلمات بدأ "إبراهيم. س"، 44 سنة، موظف، سرد مأساته وباقي الملاك بسبب "جراج العقار" في محاولة لإيجاد حلول قانونية. وتابع: "نصت الجملة على التالي: (تحذير – هذا الجراج منفعة عامة ولا يجوز بيعة أو التنازل عنه، ولن يسمح بتحويله محل تجارى.. إمضاء/ ملاك العقار)، متسائلا ما مدى قانونية ذلك؟ وهل يحق لنا كمجموعة من الملاك منع أياَ من الملاك من استغلال الجراج في الوقت الذي أكد فيه بعض ملاك الشقق أنهم يحق لهم التصرف في الجراج واستغلاله دون الرجوع للملاك الأصليين؟ مدى قانونية تصرف أحد الملاك في جراج عقار دون إذن بقية الملاك؟ يقول الخبير القانوني والمحامي بالنقض محمد ميزار إنه من مطالعة هذه العبارة وبحث مدي قانونية ذلك ينبغي الوقوف على عباراتها جيدا فهي قد بدأت برسالة تحذير، والمعني بها الغير بكل تأكيد من عدم جواز التعامل علي المكان قانونا سواء بالبيع أو التنازل أو الإيجار وعدم إمكانية استغلاله تجارياً حتي لا يقع الغير فريسة نصب بالتعامل مع غير مالك، وحتي ولو تعامل مع أحد الملاك فإن هناك ما يمنع ذلك الأمر وقبل البدء في هذا الحديث أولاً ينبغي علينا الوقوف على تعريف الملكية الشائعة فهي حق الملكية لأثنين أو أكثر في شيء لا تتعين حصة أحدهم في جزء معين منه. وبحسب "ميزار" في تصريح لـ"انفراد" : القانون المدني المصري عرف الملكية الشائعة في نص المادة 825 بقوله إذا ملك اثنان أو أكثر شيئاً غير مفرزة حصة كل منهم فيه فهم شركاء علي الشيوع، وتحسب الحصص متساوية إذا لم يقم دليل على غير ذلك، والمستفاد من ذلك أن الملكية الشائعة تختلف عن الملكية المفرزة في صاحب الحق وفي محله وفي المنفعة التي يخولها هذا الحق لصاحبه، فهناك أجزاء مشتركة من العقار مملوكة علي الشيوع كالأسطح والمناور والمداخل والجدران الرئيسية المشتركة وخلافه، وهناك أجزاء من العقار قد يخصصها الملاك لمنفعة السكان بالعقارات كالجراج والبدروم، فتبقي ملكيتها علي الشيوع بين السكان حسب الاتفاق وطبيعة الغرض الذي خصص من أجله هذا الجزء ولا يمنع ذلك من المطالبة بقسمة المال الشائع. لكل شريك أن يطالب بقسمة المال الشائع ما لم يكن مجبراً على البقاء في الشيوع ووفقا لـ"ميزار" - وفي هذا فقد نصت المادة 834: "لكل شريك أن يطالب بقسمة المال الشائع ما لم يكن مجبراً على البقاء في الشيوع بمقتضى نص أو اتفاق، ولا يجوز بمقتضى الاتفاق أن تمنع القسمة إلى أجل يجاوز خمس سنين، فإذا كان الأجل لا يجاوز هذه المدة نفذ الاتفاق في حق الشريك وفي حق من يخلفه، كما أن هناك ما يعرف بالشيوع الإجباري وهو ما نصت عليه المادة 850 من القانون المدني المصري حيث نصت على أن ليس للشركاء في مال شائع أن يطلبوا قسمته إذا تبين أن الغرض الذي أعد له هذا المال أنه يجب أن يبقي دائماً علي الشيوع. مؤدى نص المادة 850 من القانون المدني يدل على أنه: 1- ولئن كان الأصل في الشيوع التوقيت بحيث يكون مصيره مآلاً الزوال بالقسمة، واستبدال كل شريك ملكيه مفرزه لجزء من المال بحقه الشائع في المال كله. 2- إلا أنه استثناء من هذا الأصل قد يكون الشيوع شيوعاً إجبارياً دائماً إذا كان المال الشائع مخصص لغرض معين يقتضي بقاءه دائماً على الشيوع باعتبار أن هذا المال بحسب ما أعد له من غرض لا يصلح أن يكون محلاً للقسمة. 3- وأن يحوز كل شريك جزءً مفرزاً منه على سبيل التخصيص والانفراد مما مقتضاه أنه لا يجوز لأي من الشركاء المشتاعين أن يطلب قسمة المال الشائع شيوعاً إجبارياً أو استلام جزء مفرز منه. كما أن هناك ما يعرف بملكية الأسرة حيث نصت المواد من 851 حتي854 علي تنظيم ذلك المادة (851): لأعضاء الأسرة الواحدة الذين تجمعهم وحدة العمل أو المصلحة، أن يتّفقوا كتابةً على إنشاء ملكية للأسرة، وتتكون هذه الملكية إما من تركة ورثوها واتفقوا على جعلها كلها أو بعضها ملكاً للأسرة، وإما من أي مال آخر مملوك لهم اتفقوا على إدخاله في هذه الملكية. ونصت المادة (852): 1- يجوز الاتفاق على إنشاء ملكية للأسرة لمدة لا تزيد على خمس عشرة سنة، على أنه يجوز لكل شريك أن يطلب من المحكمة الإذن له في إخراج نصيبه من هذه الملكية قبل انقضاء الأجل المتّفق عليه إذا وجد مبرر قوي لذلك. 2- وإذا لم يكن للملكية المذكورة أجل معيّن، كان لكل شريك أن يُخرج نصيبه منها بعد ستة أشهر من يوم أن يعلن إلى الشركاء رغبته في إخراج نصيبه. ونصت المادة (853): 1- ليس للشركاء أن يطلبوا القسمة ما دامت ملكية الأسرة قائمة، ولا يجوز لأي شريك أن يتصرف في نصيبه لأجنبي عن الأسرة إلا بموافقة الشركاء جميعاً. 2- وإذا تملّك أجنبي عن الأسرة حصة أحد الشركاء برضاء هذا الشريك أو جبراً عليه، فلا يكون الأجنبي شريكاً في ملكية الأسرة إلا برضائه ورضاء باقي الشركاء. كما نصت المادة (854): 1- للشركاء أصحاب القدر الأكبر من قيمة الحصص أن يعيّنوا من بينهم للإدارة واحداً أو أكثر، وللمدير أن يدخل على ملكية الأسرة من التغيير في الغرض الذي أعدّ له المال المشترك ما يحسن به طرق الانتفاع بهذا المال، ما لم يكن هناك اتفاق على غير ذلك. 2- ويجوز عزل المدير بالطريقة التي عيّن بها ولو اتفق على غير ذلك، كما يجوز للمحكمة أن تعزله بناءً على طلب أي شريك إذا وجد سبب قوي يبرر هذا العزل. وكل هذا بطبيعة الحال يتوقف على طبيعة العلاقة بين ملاك العقار إذا كان هناك اتفاق وعقود تخضع هذا الجزء للمنفعة العامة وملكيته على الشيوع أو ملكية أسرة وفي كل الأحوال فقد حسم نص المادة (832) هذا الأمر حيث نصت علي: للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع، أن يقرروا التصرف فيه إذا استندوا في ذلك إلى أسباب قوية، على أن يعلنوا قراراتهم إلى باقي الشركاء. ولمن خالف من هؤلاء حق الرجوع إلى المحكمة خلال شهرين من وقت الإعلان. وللمحكمة عندما تكون قسمة المال الشائع ضارة بمصالح الشركاء، أن تقدّر تبعاً للظروف ما إذا كان التصرف واجباً. الخبير القانونى محمد ميزار