للحفاظ على تحويشة العمر.. كيف تشترى عقارا بمستند ملكية صحيح؟.. المشرع حدد نوعين لعقود البيع "مسجلة" و"ابتدائية".. و9 بيانات يجب أن تكون مدرجة بالعقود.. و5 عناصر لابد من توافرها لتجنب النصب بـ"العقد ال

تعتبر مستندات الملكية المقوم الرئيسي عند بيع وشراء العقارات بمختلف أنواعها، ومن المعروف أن معظم أصحاب العقارات بمصر لا يقومون بإنهاء إجراءات التسجيل كاملة عند شراء العقارات، ومنهم من يكتفي بالعقد الابتدائي أو بالحصول على حكم بصحة البيع ونفاذه أو حكم بصحة التوقيع علي عقد البيع، وهو ما يؤدي إلى أن يقع العديد من المشترين في حيرة عند شراء العقار، وربما يتعرض آخرون للوقوع ضحايا لعمليات نصب نتيجة عدم وجود الخبرة في معرفة المستندات أو اكتشافهم بأن العقد الذي تم الشراء به غير كاف وينقصه العديد من البنود.

وفى الحقيقة المعاملات العقارية بكل أنواعها بيع أو شراء أو وصية أو هبة هي من المعاملات التي تلعب دورا أساسيا ومن الأهمية بما كان في حياة الأفراد والجماعات، باعتبارها تعمل على نقل الأموال والحقوق بين الأفراد داخل المجتمع، ولهذه الأهمية في هذا النوع من المعاملات ظهرت الحاجة إلى قواعد وأحكام قانونية تعمل على ضبط انتقالها في جو تسوده الثقة والأمان، وذلك تحقيقا للتوازن والاستمرار الاقتصادي والاجتماعي، وتعتبر الكتابة والتوثيق من أهم الوسائل لإثبات التعاملات على العقارات منذ القدم، حيث إنها تعتبر الوسيلة الفعالة والمأمونة، أمام ضعف الثقة فى شهادة الشهود، وتطور العلاقات وتشابكها، فالكتابة تضمن وجود الدليل لإثبات الحق عند نشوب النزاع حوله، وبذلك تكون سر التصرفات العقارية وإيجاد جميع المشاكل التي يمكن أن تحصل بين أطراف التعاقد. كيف تشترى عقار بمستند ملكية صحيح؟ في التقرير التالي، يلقى "انفراد" الضوء على أنواع مستندات الملكية في عملية البيع والشراء بسوق العقارات، وأهمية كل مستند وما الأوراق التي تكون مطلوبة من البائع، بداية من الحديث عن عقود البيع المسجلة أو عقود البيع الابتدائية، والبيانات الهامة التي يجب أن تكون مدرجة بعقود البيع، فضلا عن إلقاء الضوء على مدى خطورة مقولة: "العقار به عقد أخضر"، وطرح حزمة من النصائح والإرشادات للمشترى في حالة مصادفة هذا العقد، بحيث يقوم بعدد من الإجراءات والخطوات حتى يتأكد هل هو مسجل أو مجرد حالة من الحالات التي سنذكرها لاحقا – بحسب الخبير القانوني والمحامي بالنقض شريف طه الحكيم.

في البداية – سنبدأ الحديث بذكر أنواع العقود وهى إما عقود بيع مسجلة أو عقود بيع ابتدائية كالتالي: عقد البيع المسجل بالشهر العقار: وهذا العقد هو الأساس الذي يجب أن يكون موجودا تحت يد البائع، ويكون أصل العقد موجودا بالشهر العقاري بحيث إذا فقد في أي وقت، فمن الممكن استخراج صور رسمية منه، ويكون هذا العقد محتويا على رقم شهر وتاريخه ولا يحتاج عند وجوده إلا إجراء بسيط من قبل المشترى، وهو التأكد من صحة العقد بالشهر العقاري وهو إجراء لا يستغرق سوى يوم واحد – وفقا لـ"الحكيم". عقد البيع الابتدائي: وهو يكون محررا بين طرفين بائع ومشترى وله 3 أشكال: 1- إما أن يكون حاصلا على حكم بصحة ونفاذ العقد، وهنا يلحق هذا العقد في قوته بالعقد المسجل من حيث الأمان للمشترى. 2- أو أن يكون محكوم بصحة التوقيع عليه، وهنا يجب أن يكون بجانب هذا العقد تسلسل عقود الملكية، وهي سلسلة العقود السابقة عليه حتى نصل إلى أقرب عقد مسجل للعقار مع التأكد من صحة تلك العقود. 3- الشكل الأخير وهو يكون مجرد عقد ابتدائي بين طرفين ولم يحصل على أي أحكام، وتكمن هنا خطورة هذا العقد لأن أي شخص يستطيع اصطناع العقد، ووضع التاريخ والبيانات التي يريدها مدعيا أنه عقد صحيح. ويضيف "الحكيم": وفي حالة وجود عقد بهذا الشكل، فيجب التأكد من صحته من خلال سؤال البائع أو سلسة البائعين حتى الوصول إلى أقرب بيع تم بالعقد المسجل أو حكم صحة ونفاذ رغم وجود العديد من العقارات مباعة بعقود ابتدائية بهذا الشكل، ولم يتم عمل إجراءات للعقد بسبب تراخي المشترى إلا أنه في حالات أخرى تكون هذه العقود مصطنعة، مما يوقع بالمشترى كضحية نصب. البيانات الهامة التي يجب أن تكون مدرجة بعقود البيع: 1- اسم المشترى والبائع كاملا - رقم البطاقة - ويفضل حصول كل طرف على صورة بطاقة الآخر - عنوان محل الإقامة كاملا. 2- بيان تفصيلي بالمبيع "سواء شقة - أرض فضاء - محل - عقار كامل"، وبيان مساحته بالتحديد: "العقد يكون مرفوضا بالشهر العقاري في حالة وجود عجز أو زيادة بالمساحة المكتوبة بالعقد اعلي من نسبة 10%". 3- بيان عنوان العقار محل البيع بشكل كامل طبقا لرقم العقار بالحي التابع له واسم الشارع والمنطقة والمحافظة، ثم بيان عن قطعة الأرض ويشمل رقم القطعة والمربع والحوض من واقع البيانات المساحية "بالنسبة للشقق والمحلات يتم تحديد قطعة الأرض المقام عليها البناء". 4- بيان الثمن وكيفية دفعه بشكل واضح "وانصح دائما بذكر الثمن الأصلي حتى يضمن المشترى حقوقه في حاله حدوث أي شيء". 5- بيان بشرح وافٍ عن كيفية تملك البائع للعقار المبيع وذكر كافة العقود المتسلسلة حتي الوصول الي رقم العقد المسجل القديم للعقار "وفي حالة وجود ورثة ذكر رقم وتاريخ اعلام الوراثة والمحكمة التي أصدرته"، بالإضافة إلى ذلك يجب أن يتسلم المشترى كافة عقود الملكية السابقة من البائع "وفي حاله شراء شقة أو محل من مالك عمارة أو برج ونظرا لتعذر تسليم تلك المستندات، حيث إن المالك يقوم بالبيع لآخرين – يتم الحصول على صورة من كافة عقود البيع الخاصة بأرض العقار من المالك ويقوم المالك بالتوقيع على كل ورقة من الصور بانها صورة طبق من العقد". 6- يجب أن يشتمل العقد على حدود ووصف ومعالم كاملة للعقار من حيث الاتجاهات، وكذا اتجاه مدخل العقار ووصف الدور في حاله بيع شقة - وكذا وصف أى معالم مميزة وأسماء جيران ملاصقة إن أمكن. 7 – يجب اشتمال العقد على بند صريح بإقرار البائع بانه لم يسبق له التصرف في العين أو ترتيب أى حقوق عليها للغير – وكذا أن البائع يضمن عدم تعرضه هو أو الغير للمشترى في العين موضوع البيع. 8- ذكر رقم وتاريخ رخصة البناء في حالة بيع الشقق والمحلات. 9- يجب وجود بند صريح بأن المالك يضمن العيوب الخفية ضمانا كاملا وإقرار بالمسئولية في حاله ظهور أي عيب خفي بالعقار سواء كان العيب ماديا أو قانونيا. هذا بالإضافة إلى باقي البنود العادية من ضمان عدم وجود استحقاقات مادية للدولة على العقار من ضرائب أو مياه أو كهرباء سابقة على تاريخ عقد البيع. احترس من مقولة: "العقار به عقد أخضر" استكمالا لعرض أشكال العقود وخاصة التي تشكل خطرا على المشترى أو على الأقل تسبب له فهم خاطئ، بأنه اشترى عقار مسجل على غير الحقيقة نعرض لهذا الموضوع، حيث يتردد كثيرا في سوق العقارات مقولة: "العقار به عقد أخضر - للإيهام بأنه مسجل". والعقد الأخضر هو ورقة خضراء خالية تباع بالشهر العقاري كنموذج لتحريره بالبيانات الخاصة بالعقار لتسجيله - تباع هذه الورقة الخضراء بخمسة جنيهات سعر رسمي - وقد اعتاد البعض على شراء هذه الورقة وتحرير العقود الابتدائية عليها، أو يكون هناك حكم بصحة التوقيع يتم الحصول على صورة رسمية منه، وتكون مكتوبة على هذه الورقة الخضراء، مع الأخذ في الاعتبار أنه قد سبق وصدر قرار من وزارة العدل بمنع الحصول على صور رسمية من الأحكام علي الورقة الخضراء لمنع التلاعب بالمشترين - ولكن هذا لا يمنع وجود آلاف العقود بهذا الشكل سابقة على صدور القرار. 5 نصائح لتجنب حالات النصب بـ"العقد الأخضر" والنصيحة للمشترى في حالة مصادفة هذا العقد أن يقوم بالآتي حتى يتأكد هل هو مسجل أو مجرد حالة من الحالات السابقة: 1- مكتوب على الهامش الأيسر بالعقد بشكل عرضي "ليس لهذا العقد قيمة حتى بين طرفيه إلا إذا تم شهره". 2- على الهامش الأيمن يوجد مربع مكتوب فيه رقم الشهر والتاريخ، إذا وجد هذا المربع دون وجود رقم للشهر فهذا معناه أن العقد لم يشهر وليس له قيمة. 3- يجب أن يحتوي العقد على البيانات المساحية للعقار من واقع كشف التحديد المساحي المكتوب بمعرفة مكتب المساحة التابع له العقار، ويختم ذلك بختم يشبه زهرة اللوتس مكتوب فيه صالح للتسجيل. 4- يؤشر على العقد برقم مشروع وتاريخه وساعته ويكون مختوم أيضا. 5- يلحق بالعقد محضر تصديق موثق من الشهر العقاري بأن البائع والمشترى قاما بالتوقيع أمامه. ملحوظة: - إذا لم تتوافر الخمسة نقاط السابقة في العقد المعروض عليه، فهذا العقد يكون غير مسجل، ويكون مجرد عقد أخضر يجب أن تتعامل معه كعقد بيع ابتدائي فقط، وليس عقدا مسجلا، فعليك أن تحترس. الخبير القانونى شريف الحكيم