الحكومة تسهل إجراءات التسجيل بالشهر العقارى.. فرض الضريبة العقارية على البائع الأخير فقط.. التسجيل بعقد نهائى أو ابتدائى دون الحاجة لتسلسل الملكية.. تخفيض الرسوم لتكون بحد أقصى 500جنيه..اختصار مراحل ب

الحبس سنة وغرامة 50 ألف جنيه لمن يزور عقد ابتدائي ويطلب اشهاره في شهر مارس الماضي طبقت مصلحة الشهر العقارى والتوثيق بوزارة العدل، المادة 35 مكرر المضافة إلى قانون الشهر العقارى، والتي تسمح لمن صدر له حكم نهائي في دعاوى تثبيت الملكية والصحة والنفاذ بتسجيل الشقة أو العقار المملوك له بالشهر العقاري، وعلى الرغم أن إضافة المادة استهدف التيسير على المواطنين في شهر العقارات، إلا أن المادة أثارت لغط وعدم ارتياح بين المواطنين لما تضمنت من ربط تحصيل ضريبة التصرفات العقارية بالتسجيل في الشهر العقاري، أو بإدخال المرافق على العقار. إرجاء تعديلات الشهر العقارى ونظرا لما تسبب فيه هذه المادة من كثير من اللغط، صدق الرئيس عبد الفتاح السيسي، على قانون لإرجاء العمل بتعديلات الشهر العقاري الخاصة بتسجيل العقارات حتى 30 يونيو 2023، كما قرر إلغاء الفقرتين الرابعة والثامنة من المادة 42 من قانون الضريبة على الدخل، التي تربط بين تحصيل ضريبة التصرفات العقارية بالتسجيل في الشهر العقاري او ادخال المرافق للمنزل، مع توجيه الحكومة لحل الأزمة. وأصدر المستشار عمر مروان وزير العدل، قرارا بتشكيل لجنة ثلاثية من قيادات مصلحة الشهر العقاري وذلك لتنفيذ توجه الدولة نحو تيسير إجراءات تسجيل العقارات للمواطنين. تعديل 9 مواد وإضافة مادتين وإلغاء 4 مواد وتمثلت مهمة هذه اللجنة في تيسير وتبسيط إجراءات تسجيل العقارات للمواطنين، حيث انتهت من إعداد مسودة مشروع قانون يتضمن النظر الى كافة مواد قانون الشهر العقارى، وانتهت الى تعديل 9 مواد، وإضافة مادتين وإلغاء 4 مواد. وقام المستشار عمر مروان وزير العدل بإحالة المشروع على قطاع التشريع الذي أعاد صياغة مشروع القانون، وعرضه على رئيس مجلس الوزراء الدكتور مصطفى مدبولي في 10 نوفمبر الجارى، وتم الموافقة عليه تمهيدا لعرضه على البرلمان والموافقة عليه. مشروع القانون الجديد يحل أزمة تسجيل الشقق والعقارات في مصر من خلال: 1-فصل أداء الضريبة عن إجراءات التسجيل ورسومها 2- إمكانية التسجيل دون الحاجة للوصول الى تسلسل الملكية المسجلة في ثلاث حالات: أ-إذا كان مع طالب التسجيل سند صحيح إلى جانب 5 سنوات حيازة وحسن النية. ب- وجود حكم نهائي بالملكية أو غيرها من الحقوق العينية العقارية ج- وضع اليد مدة أكثر من 15 سنة بقصد التملك مع تحقق مصلحة الشهر العقارى من ذلك 3- إلغاء مرحلة مقبول للشهر والاكتفاء بمرحلة صالح للشهر 4- الغاء السقف الزمني للإجراءات أمام الشهر العقارى بعد أن كانت محددة بسنة 5- وضع عقوبة مشددة على من يقدم أوراق عريضة مزورة يكون حدها الأدنى سنة 6- تخفيض رسوم التسجيل من 1% من قيمة العقار أو الشقة إلى رسم ثابت لا يزيد عن 500 جنيه. وقامت اللجنة التى شكلها وزير العدل باعداد مسودة مشروع القانون والتى تضمنت التعديلات الأتية : تسجيل أجزاء مفرزة أو شائعة من العقار لحل أزمة تسجيل أجزاء مفرزة أو شائعة من ذات العقار سواء بحكم نهائي صادر لصالح طالب التسجيل أو مع أخرين عن طريق الإرث أو الوقف أو الوصية فقد تم تعديل المادة 9 ، بحيث سمحت لمن حصل على حكم لصالحه أو مع أخرين لحق الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله، شائعا أو مفرزا أن يطلب قصر التسجيل على القدر الذي قضى له به، كما يجوز له أن يطلب قصر التسجيل على أي من العقارات المقضي له بها أو جزء منها، فيما ولا يسري ذلك إذا كان التصرف المقضي به من عقود المقايضة. حل أزمة الحلقات العرفية وتسلسل الملكية كان يتطلب لتسجيل شقة أو عقار إحضار عقود تسلسل الملكية وصولا لأول مالك لشقة أو العقار، وهو ما يمثل عبء واستحالة في بعض الأحيان على المواطنين، لذلك تم إضافة المادة 10مكرر للقانون، بحيث يتم التسجيل لأخر حائز، سواء بعقد نهائي او ابتدائى بعيدا عن التسلسل في الملكية، حيث نصت على أنه "يجب أن تشهر الوقائع التي من شأنها إنشاء أو نقل أو تغيير أو زوال أو تقرير حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية بطريق التسجيل على النحو الذي تبينه اللائحة التنفيذية. ويعد من هذه الوقائع في تطبيق أحكام هذه المادة الحيازة المكسبة للملكية وفقا لأحكام المادتين 968 و969 من القانون المدني. وتنص المادة 968 من القانون المدني: من حاز منقولاً أو عقاراً دون أن يكون مالكاً له، أو حاز حقاً عينياً على منقول أو عقار دون أن يكون هذا الحق خاصاً به، كان له أن يكسب ملكية الشيء أو الحق العيني إذا استمرت حيازته دون انقطاع خمس عشرة سنة. وتنص المادة 969 من القانون المدني على:إذا وقعت الحيازة على عقار أو على حق عيني عقاري وكانت مقترنة بحسن النية ومستندة في الوقت ذاته إلى سبب صحيح، فإن مدة التقادم المكسب تكون خمس سنوات، ولا يشترط توافر حسن النية إلا وقت تلّقي الحق، والسبب الصحيح سند يصدر من شخص لا يكون مالكاً للشيء أو صاحباً للحق الذي يُراد كسبه بالتقادم، ويجب أن يكون مسجّلاً طبقا للقانون. وإذا وقعت الحيازة على عقار أو حق عيني عقاري وكانت مقترنة بحسن النية من وقت نشئ الحيازة إلى وقت تسجيل الحق ومستندة إلى سبب صحيح فإن مدة التقادم المكسب تكون خمس سنوات. مسودة مشروع قانون الشهر العقاري قبل موافقة مجلس الوزراء تبسيط المستندات المطلوبة للتسجيل حيث تم تعديل المادة 22 الخاصة بالمستندات المطلوبة للتسجيل، حيث جاءت التعديلات بأنه يجب أن تشتمل طلبات التسجيل : (أولا) البيانات الدالة على شخصية كل طرف وصفته وسلطته (ويستثني من ذلك الصادر بشأنهم الأحكام النهائية المطلوب شهرها). (ثانيا) خريطة رقمية بإحداثيات وبيانات العقار أو الوحدة محل التسجيل أو أي مستند رسمي آخر يحمل ذات البيانات. (ثالثا) بيان السند القانوني لطلب التسجيل. (رابعا) إقرار من صاحب الشأن بالحقوق المقررة على العقار إن وجدت المراد شهره وبيان المقابل أو مقدار الدين إن وجد. (خامسا) البيانات الخاصة بالتكليف إذا كان موضوع المحرر يقتضي تغييرا في دفاتر التكليف. (سادسا) البيانات الخاصة بأصل حق الملكية أو الحق العيني محل التصرف ذلك في العقود والاشهادات وكذلك أحكام صحة التعاقد والقسمة وتثبيت الملكية إذا بنيت على الإقرار بأصل الحق أو التسليم للمدعى بطلباته، وأحكام توثيق الصلح بين الخصوم وإثبات ما اتفقوا عليه في محضر الجلسة وأوامر الاختصاص. (سابعا) بيان الحقوق العينية المقررة على العقار المتصرف فيه وعلى الأخص ارتفاقات الري والصرف، ويجب أن يقرن الطلب بالأوراق المؤيدة للبيانات المذكورة في الفقرات ثانيا وخامسا وسادسا. ومن أجل الحفاظ على حقوق ذوي الشأن من الطلبات غير الجدية التي تقدم بغرض إعاقتهم عن تسجيل ملكياتهم، واختصار مدة البحث في الملكية، بحيث لن يتم قيد الطلبات بسجل الاسبقيات لدى مأموريات الشهر العقاري، ما لم تكن مستوفية البيانات، حيث تم إضافة المادة 22 مكرر ، والتي نصت على : لا تقيد طلبات الشهر ما لم تكن مستوفية للبيانات والمستندات الواردة بالمادة 22 من هذا القانون والمرفق بها مشروع المحرر المراد شهره. حفظ الحقوق لكل طرف متعلق بالعقار كانت المادة 23 مكرر من القانون تنظم إجراءات تسجيل الشقق والعقارات عن طريق وضع اليد، وكان رسم الطلب 1% من قيمة الشقة أو العقار لذلك تم تعديلها، بحيث تضمنت أن "إذا كان موضوع طلب الشهر إحدى الوقائع المشار إليها في المادة 10 مكرر أو كان أصل الملكية أو الحق العيني محل طلب الشهر لا يستند إلى أحد المحررات المنصوص عليها، وطلب صاحب الشأن إسناده إلى إحدى هذه الوقائع، فعلى المأمورية تحقيق مدى توافر شروط هذه الوقائع، وفقًا لأحكام القانون، ثم تحيل الطلب إلى مكتب الشهر مشفوعًا برأيها خلال 30 يوما من تقديم الطلب". وتتولى لجنة تشكل بمكتب الشهر، برئاسة أمين المكتب، وعضوية أقدم اثنين من الأمناء المساعدين، والأعضاء الفنين النظر في الطلب والاعتراضات المقدمة بشأنه، وتصدر قرار نهائي بقبول الطلب ورفضه خلال 7 أيام من تاريخ تسليم الأوراق إليها. وتبين اللائحة التنفيذية الإجراءات التي تتبع في تحقيق تلك الوقائع والمستندات الواجب تقديمها وطرق النشر والإعلام وكيفية الاعتراض أمام اللجنة. ويستحق على الطلب، رسم ثابت لا يزيد عن 500 جنيه، فضلًا عن مصروفات النشر والانتقال، وتبين اللائحة التنفيذية طريقة احتساب هذا الرسم. ولا تسري أحكام الفقرات السابقة في التعديل على العقارات، المنصوص عليها في المادة 970 من القانون المدني، ولا الأراضي الفضاء، كما لا تخل أحكام هذه المادة بحث ذوي الشأن في الالتجاء إلى القضاء العادي للمنازعة في موضوع الحق. إلغاء السقف الزمنى لبحث طلبات الشهر كانت المادة 24 من القانون تنص على أن "تودع كفالة قدرها مائة قرش (جنيه) عند تقديم الطلب وتصادر هذه الكفالة بقوة القانون إذا لم يتم شهر المحرر في خلال سنة من تاريخ قيد الطلب، وفى هذه الحالة يعتبر الطلب كأن لم يكن" وتم إلغاء المادة بالكامل لأنها وضعت السقف الزمنى لبحث طلبات الشهر وهي سنة، حيث أن الطلب لا يقبل من الأساس إلا إذا كان مستوف البيانات. تقليل مراحل بحث الطلب كذلك تم إلغاء المادة 26 ، والتي كانت تنص على أن تعيد المأمورية للطالب نسخة من الطلب مؤشرا عليها، برأيها في قبول إجراء الشهر أو ببيان ما يجب أن يستوفى فيه، فإذا لم يتقدم الطالب لتسلم هذه النسخة في خلال ثلاثة أيام من تاريخ التأشير عليها، أرسلت إليه في محل إقامته المبين في الطلب بكتاب موصى عليه مصحوب بأخطار وصول. تقديم أكثر من طلب لتسجيل عقار واحد ومنعا لفكرة الطلبات المتعارضة على عقار واحد فقد تم تعديل المادة 33 ، بحيث إذا قدم للمأمورية أكثر من طلب في شأن عقار واحد فلا يجوز السير في إجراءات الطلب اللاحق قبل الفصل في الطلب السابق. حالة رفض طلبات تسجيل العقار وبالنسبة تعديل لطلبات التسجيل المرفوضة، فتم زيادة قيمة الكفالة لإعادة تقديم الطلب من 10جنيه الى 1000جنيه، حيث نصت المادة 35 لمن أشار على طلبه أو اعترضه بالرفض أو باستيفاء بيان لا يرى وجها له، ولمن تقرر سقوط أسبقية طلبه بسبب ذلك أن يتقدم بالمحرر نفسه أو بالمحرر مصحوبا بالقائمة على حسب الأحوال، وذلك خلال 10 أيام من وقت إبلاغ قرار الاستيفاء أو السقوط إليه ويطلب إلى أمين المكتب إعطاء هذا المحرر أو القائمة رقما وقتيا بعد الإجراء الرسمي وتوثيق المحرر أو التصديق على التوقيعات فيه إن كان من المحررات العرفية، وبعد إيداع كفالة 0.5% من قيمة الالتزام الذي سيتضمنه المحرر على ألا يزيد مقدر هذه الكفالة عن 1000 جنيه تسترد في حالة تثبيت الرقم الوقتي، ويجب أن تبين في الطلب الأسباب التي يستند إليها الطالب. وفي هذه الحالة يجب على أمين المكتب إعطاء المحرر أو القائمة رقمًا وقتيًا في دفتر الشهر المضاف إليه في المادة 31، ودفاتر الفهارس، وأن يرفع إلى قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الابتدائية التي تقع المحكمة الابتدائية بدائرتها، ويصدر القاضي بعد سماع إيضاحات صاحب الشأن ومكتب الشهر العقاري قرارا مسببًا خلال أسبوع من رفع الأمر إليه بإبقاء الرقم الوقتي، بصفة دائمة أو بإلغائه، تبعًا لتحقيق أو تخلف الشروط التي يتطلب القانون توافرها لشهر محرر أو القائمة. مسودة المشروع عقوبة تقديم مستند مزور لتسجيل عقار ونصت المادة 36 مكرر على أن كل من قدم محررا عرفيا مزورا لشهر محرر بقصد سلب ملكية عقار مملوك للغير أو ترتيب حق عيني عليه، يعاقب بالحبس الذي لا تقل مدته عن سنة، وبغرامة لا تجاوز 50 ألف جنيه، وذلك مع عدم الإخلال بأي عقوبة أشد يقضي بها قانون آخر وعلى رئيس المأمورية المختص أو أمين المكتب المختص ضبط المحرر المزور وتحرير مذكرة بالواقعة وإحالتها للنيابة العامة. المستندات المطلوبة لتسجيل ميراث تم تعديل المادة 49 بحيث تتضمن وجوب ارفاق بالطلب الأوراق الآتية: 1-الإشهاد الشرعي أو الحكم أو غير ذلك من المستندات المثبتة لحق الإرث. 2-سندات ملكية المورث للعقارات المذكورة على أن يراعى في شأنها حكم المادة 23، فإذا تعذر تقديمها فتتبع الأحكام الواردة في المادة 23 مكرر، وإذا كان أصل الملكية المورث هو الميراث فيرفق بالطلب المستند المثبت لحق الإرث. ضريبة التصرفات العقارية تم تعديل المادة 42 من قانون الضريبة على الدخل، بحيث تم حذف الفقرتين المرتبطتين بتحصيل ضريبة التصرفات العقارية بالتسجيل في الشهر العقارى، أو بإدخال المرافق على العقار، وأن يكون فرض الضريبة العقارية على البائع الأخير فقط، مهما تعددت العقود، دون الرجوع للمشترى. دور مصلحة الشهر العقاري من جانبه قال الدكتور جمال ياقوت رئيس مصلحة الشهر العقاري والتوثيق، إن التعديلات المطروحة الآن جاءت بناء على حسن قيادة رشيدة من الرئيس عبد الفتاح السيسي رئيس الجمهورية حينما وجد عدم قبول أو وجود ارتياح شعبي للمادة 35 مكررا التي أضيفت لقانون الشهر العقاري والتي ربطت بين سداد ضريبة التصرفات العقارية، وإجراءات التسجيل في الشهر العقاري، أو إدخال أي مرافق للعقار، فوجه الرئيس بنظره الواعي بإجراء تعديلات أكثر شمولا تستهدف تيسير الإجراءات وخل مشكلة عدم التسجيل وتخفيف العبء عن كاهل المواطن. وأضاف أن المستشار عمر مروان وزير العدل أصدر فورا توجيهات بتشكيل لجنة من أكفء الكوادر بمصلحة الشهر العقاري والتوثيق لوضع رؤيتها حول ما يحقق هذا التيسير على النحو الذي تحقق بتوجيهات القيادة السياسية الرشيدة، وعليه صدر القرار بضم أكفء الكوادر وقامت اللجنة تحت إشراف رئيس المصلحة بصياغة رؤيتها بتعديل بعض المواد القائمة التي من شأنها تعطيل بالعمل وإضافة مواد جديدة من شأنها تيسير العمل وإلغاء مواد أصبحت لا تتلاءم مع التعديلات. وأوضح أن اللجنة تمكنت مع وضع رؤيتها حيث تم تعديل 9 مواد وإضافة مادتين وإلغاء 4 مواد وبالعرض على المستشار عمر مروان وزير العدل أحال مشروع القانون الى قطاع التشريع بالوزارة حيث أدار الوزير بنفسه نقاشات متعمقة حول المقترح حتى تم إخراجه في أحسن تصور ممكن وارساله الى مجلس الوزراء.