لائحة قانون الاستثمار التنفيذية تحدد النقاط الإيجابية لقطاع العقارات.. يجوز للجهات الإدارية صاحبة الولاية الاشتراك فى المشروعات الاستثمارية كحصة عينية.. والشراكة تكون مقابل الانتفاع طويل الأجل

حددت اللائحة التنفيذية لقانون الاستثمار رقم 72 لسنة 2017 والصادر نهاية مايو الماضى، والتى صدرت أمس العديد من النقاط الإيجابية فيما يتعلق بمسألة العقارات وأهميتها فى رأس مال الشركات بداية من المادة 46 من اللائحة التى تضم 132 مادة. مادة (46) يكون التصرف للمستثمرين فى العقارات المملوكة ملكية خاصة للدولة أو غيرها من الأشخاص الاعتبارية العامة، بغرض الاستثمار طبقاً للأحكام والضوابط والإجراءات المنصوص عليها فى قانون الاستثمار وهذه اللائحة، بعد التأكد من عدم وجود أى نزاع جدى بشأنها، وبمراعاة الخطة الاستثمارية للدولة، وحجم المشروع الاستثمارى وطبيعة نشاطه وقيمة الأموال المستثمرة فيه، وذلك عن طريق الهيئة بالتنسيق مع الجهات الإدارية المختصة. ولا تسرى على هذا التصرف أحكام قانون تنظيم المناقصات والمزايدات المشار إليه، إلا فيما لم يرد فى شأنه نص خاص فى قانون الاستثماروبما لا يتعارض مع أحكامه. ويجب على المستثمر الالتزام بالجدول الزمنى المقدم منه لتنفيذ المشروع الاستثماري، والمعتمد من الجهة المختصة، طالما أوفت تلك الجهة بالتزاماتها تجاه المستثمر، ولا يجوز له إدخال أية تعديلات على المشروع الاستثمارى بتعديل غرضه أو توسعته أو زيادة حجمه أو غير ذلك من تعديلات إلا بعد موافقة الجهة المختصة. وزيرة الاستثمار مادة (47) مع مراعاة حكم المادة (37) من قانون الاستثمار، يجوز التصرف فى العقارات اللازمة لإقامة أو توسعة المشروعات الاستثمارية بإحدى الصور الآتية: البيع، الإيجار، الإيجار المنتهى بالتملك، الترخيص بالانتفاع. ويكون التصرف فى تلك العقارات، بناءً على طلب من المستثمر يتقدم به على النموذج المعد لهذا الغرض إلى الهيئة أو أحد فروعها أو مكاتبها، مبين به الغرض والمساحة والمكان الذى يرغب فى إقامة المشروع عليه، أو بناءً على دعوة توجهها الهيئة بالتنسيق مع الجهة الإدارية المختصة تتضمن عرضاً للفرص الاستثمارية المتاحة لديها للاستثمار وذلك بالوسائل المختلفة كالمؤتمرات. كما يكون التصرف فى تلك العقارات بعد التنسيق مع الجهة الإدارية المختصة، بناءً على إعلان من خلال وسائل النشر المناسبة بما فيها الإعلان على الموقع الإلكترونى للهيئة، ويجب فى جميع الأحوال أن يتضمن الإعلان مساحة العقارات، ومواقعها، وصور التصرف فيها، ومعالمها، وأسعارها، وغيرها من الشروط اللازم توافرها فى المستثمر، وآخر موعد لتقديم الطلبات، وغيرها مما يلزم لتحقيق الغرض من الإعلان. مادة 48 يجوز للجهات الإدارية صاحبة الولاية أن تشترك فى المشروعات الاستثمارية بالعقارات كحصة عينية ضمن رأسمال شركة المشروع، وذلك وفقاً للأوضاع والضوابط الآتية: 1- أن تتخذ شركة المشروع شكل شركة مساهمة مصرية. 2- أن يتم تقدير قيمة الحصة العينية من خلال إحدى جهات التسعير المنصوص عليها فى المادة (64) من قانون الاستثمار، على أن يعتمد تقرير التقييم من السلطة المختصة فى تلك الجهة. كما يجوز للجهات الإدارية صاحبة الولاية أن تشارك بالعقار فى المشروع من خلال إحدى الصور الآتية: - نظام الشراكة بين القطاعين العام والخاص (PPP). - نظام الشراكة مقابل الانتفاع طويل الأجل. - البناء والتشغيل ونقل الملكية Build, Operate, Transfer "BOT". - البناء والتملك والتشغيل ونقل الملكيةBuild, Own, Operate, Transfer "BOOT" . - الشراكة بنسبة من إيرادات المشروع. - وفى جميع الأحوال يتعين موافقة مجلس الوزراء على أى من حالات المشاركة المشار إليها فى المشروع الاستثمارى . مادة (49) يجوز التصرف بدون مقابل فى العقارات المملوكة للدولة أو غيرها من الأشخاص الاعتبارية العامة، لأغراض التنمية دون غيرها وطبقا للخريطة الاستثمارية فى المناطق التى يصدر بتحديدها قرار من رئيس الجمهورية وبعد موافقة مجلس الوزراء بناءً على عرض مشترك من الوزير المختص والوزير المعني، للمستثمرين الذين تتوافر فيهم الشروط الفنية والمالية التى يتم تحديدها بقرار من رئيس مجلس الوزراء، ويلتزم المستثمر بتقديم خطاب ضمان نقدى أو ما يقوم مقامه إلى جهة الولاية بما لا يزيد على 5% (خمسة فى المائة) من قيمة التكاليف الاستثمارية للمشروع خلال 15 يوم عمل تبدأ من تاريخ إعلانه بخطاب مصحوب بعلم الوصول بتوافر الشروط الفنية والمالية فى شأنه، وفقاً للضوابط الآتية: - بالنسبة للنشاط الإنتاجي: تقديم خطاب ضمان أو ما يقوم مقامه بنسبة 1% من قيمة التكاليف الاستثمارية للمشروع. - بالنسبة للنشاط الخدمي: تقديم خطاب ضمان أو ما يقوم مقامه بنسبة 3% من قيمة التكاليف الاستثمارية للمشروع. - بالنسبة لنشاط التخزين: تقديم خطاب ضمان أو ما يقوم مقامه بنسبة 5% من قيمة التكاليف الاستثمارية للمشروع. ويُودع الضمان لدى جهة الولاية بالشكل الذى يتفق مع طبيعة الضمان، وذلك بموجب إيصال رسمى مثبت به رقم الطلب وتاريخ الإيصال ولا تحسب فائدة على هذا المبلغ، كما تقبل الشيكات المعتمدة من المصارف المسحوبة عليها، وكذلك المسحوبة على مصارف بالخارج بشرط التأشير عليها بالقبول من أحد المصارف المعتمدة بالداخل . ويُسترد الضمان بعد مرور ثلاث سنوات على بدء الإنتاج الفعلى للمشروعات ذات الطبيعة الإنتاجية أو بدء مزاولة النشاط لغير ذلك، شريطة التزام المستثمر بشروط التصرف. وفى حالة عدم إتمام هذا التعاقد لسبب يرجع إلى المستثمر يرد إليه الضمان المشار إليه بعد خصم أى مصاريف إدارية تكون قد تكبدتها الهيئة أو الجهة الإدارية المعنية دون حاجة إلى اتخاذ أى إجراءات قضائية. مادة (50) يكون التزاحم بين المستثمرين طبقاً للمادة ( 63) من قانون الاستثمار فى أى من الحالات الآتية : - زيادة عدد طلبات التخصيص عن قطع الأراضى المتوافرة وقت الطلب بمراعاة وحدة النشاط النوعي. - زيادة عدد طلبات التخصيص عن عدد المشروعات أو التراخيص المعلن عنها. - زيادة المشروعات المتماثلة فى طبيعة الاستثمار وحجمه عن المساحات المتُاحة فى المنطقة المستهدفة بالاستثمار. وزارة الاستثمار مادة (51) عند تزاحم طلبات المستثمرين بالتعامل على العقارات اللازمة لإقامة مشروعات استثمارية سواء بنظام البيع أو التأجير أو التأجير المنتهى بالتملك أو الترخيص بالانتفاع، تكون المفاضلة بين من استوفى الشروط الفنية والمالية اللازمة للاستثمار بنظام النقاط وفقاً للأسس التى يتم الاتفاق بشأنها مع الجهات صاحبة الولاية على العقارات ومن بينها الأسس الآتية: 1- المواصفات الفنية للمشروع خاصة التكنولوجيا المستخدمة ومدى حداثتها. 2- الخبرة السابقة أو الشهرة العالمية. 3- قدرة المشروع على توفير النقد الأجنبى سواء من خلال تصدير منتجاته للخارج أو توفير بديل محلى لمنتج يتم استيراده من الخارج. 4- التكاليف الاستثمارية المتوقعة للمشروع. 5- قيمة العرض المالى المقدم وأسلوب سداده. وفى حالة تعذر المفاضلة بين المتزاحمين بنظام النقاط المشار إليه، تجوز المفاضلة بينهم وفقاً لأعلى سعر يقدم منهم . وفى جميع الأحوال يجب أن يتضمن الإعلان بياناً بالأسس التى تتم المفاضلة بين المتزاحمين بناءً عليها: مادة (53) تستمر صلاحية تقدير ثمن البيع أو القيمة الإيجارية أو مقابل الانتفاع لمدة سنة من تاريخ تسليمه للهيئة والجهة الإدارية صاحبة الولاية، ما لم تطرأ تغييرات اقتصادية تؤثر على هذا التقييم، وتستحق جهة التسعير أتعاباً نظير عملية التسعير بما لا يقل عن قيمة نصف فى الألف من قيمة الأرض المسعرة وبحد أقصى مائة ألف جنيه، يتم سدادها من الجهة الإدارية صاحبة الولاية عند إتمام إجراءات التخصيص. مادة (54) تلتزم جهة الولاية المعنية بدراسة طلبات التصرف فى العقارات المقدمة من المستثمرين وموافاة الهيئة برأيها الفنى فى تلك الطلبات، موضحا به الأسباب التى استندت إليها فى الرفض أو القبول؛ وذلك خلال أسبوع من تاريخ ورود الطلب المقدم من المستثمر أو من تاريخ انتهاء الفترة المحددة بالإعلان لتلقى طلبات المستثمرين بحسب الأحوال. مادة (55) تتولى اللجان المُشكلة طبقاً لحكم المادة (65) من قانون الاستثمار دراسة طلبات المستثمرين المستوفاة طبقًا للنموذج المعد لهذا الغرض، للتحقق من مدى توافر الشروط الفنية والمالية الموضوعة سلفا من جانب الهيئة بالتنسيق مع الجهة الإدارية صاحبة الولاية، وذلك للبت فيها خلال ثلاثين يومًا على الأكثر من تاريخ ورود الرأى الفنى من جهة الولاية المعنية، وتعتمد توصيات تلك اللجان من الرئيس التنفيذى للهيئة، على أن يخطر بهذا القرار الجهة الإدارية المعنية، والمستثمر بموجب خطاب مسجل مصحوب بعلم الوصول أو عن طريق الوسائل الأخرى التى يتم الاتفاق بشأنها مع المستثمر عند تقديم طلب الحصول على الخدمة كالبريد الإلكترونى الذى يحدده المستثمر فى طلب تخصيص العقار وفقًا للنموذج المُعد لهذا الغرض، على أن يتضمن الأخطار الإجراءات اللازمة لعملية إتمام التعاقد. ويتم الإعلان عن أسماء المستثمرين الذين تم التخصيص لهم على الموقع الرسمى للهيئة بشبكة المعلومات الدولية، بالإضافة إلى وسائل الاتصال سالفة البيان. وتتولى الهيئة تحصيل الثمن أو القيمة الإيجارية أو مقابل الانتفاع، بحسب الأحوال، لحساب الجهة الإدارية المعنية وفقًا لطرق وإجراءات السداد المعمول بها لديها، ويحدد مجلس إدارة الهيئة المقابل المستحق عن خدماتها المتعلقة بالتصرف فى العقارات فى خلال ثلاثين يوماً من تاريخ العمل بهذه اللائحة. مادة (56) تُشكل بقرار من الرئيس التنفيذى للهيئة لجنة برئاسة أحد المتخصصين بالهيئة وبعضوية ممثلى الجهات الإدارية المعنية، تتولى إعداد وصياغة نماذج مشروعات عقود التصرف فى العقارات بصورها المختلفة. وعلى الرئيس التنفيذى للهيئة عرض تلك النماذج أو أى تعديلات عليها لاعتمادها من مجلس إدارة الهيئة بعد مراجعتها من مجلس الدولة، وتكون هذه النماذج أساسًا للتعاقد بين المستثمر وجهة الولاية. مادة (57) فى تطبيق أحكام قانون الاستثمار، يلتزم المستثمر بالغرض الذى تم التصرف فى العقار من أجله، ولا يجوز له تغيير الغرض المنصوص عليه فى العقد إلا بعد الموافقة الكتابية من الجهة الإدارية صاحبة الولاية، وذلك فى الأحوال التى تسمح فيها طبيعة العقار وموقعه بهذا التغيير، وبشرط انقضاء عام من تاريخ بدء الإنتاج أو مزاولة النشاط والحصول على موافقة كافة الجهات المعنية على هذا التغيير، على أن يسدد المستثمر ما لا يقل عن 50% من الفارق بين القيمة التى تحصل بها على العقار والقيمة السوقية فى تاريخ تقديم الطلب . وتلتزم الجهة الإدارية المعنية بالرد على طلب المستثمر سواء بالقبول أو الرفض وأسباب القبول أو الرفض خلال ثلاثين يوماً من تاريخ تقديم الطلب، وإخطار الهيئة والمستثمر بذلك، ويعتبر عدم الرد خلال المدة المحددة رفضاً للطلب من الجهة الإدارية المختصة. وللمستثمر التظلم من هذا القرار أمام اللجنة المنصوص عليها بالمادة (83) من قانون الاستثمار. مادة (58) لا يجوز للجهات الإدارية المعنية فسخ التعاقد مع المستثمر إلا بعد الحصول على موافقة مجلس إدارة الهيئة؛ ويتولى الرئيس التنفيذى للهيئة عرض تقارير المتابعة المنصوص عليها فى المادة (67) من قانون الاستثمار على مجلس إدارة الهيئة، على أن تتضمن تلك التقارير الالتزامات التى أخل بها المستثمر بشكل تفصيلى، وبيان ما إذا كان هذا الإخلال يعتبر من الأحوال المنصوص عليها فى تلك المادة، ويرفق بالتقرير المستندات الداعمة لذلك. ويكون لمجلس إدارة الهيئة فى هذه الحالة إما الموافقة على قيام الجهة الإدارية المعنية بفسخ العقد، وإما الرد بعدم توافر مبررات الفسخ خلال ثلاثين يوما من تاريخ تسلم الهيئة لتقرير المتابعة، وفى هذه الحالة يكون للجهة الإدارية المعنية إذا ما أصرت على الفسخ اللجوء إلى اللجنة الوزارية لتسوية منازعات عقود الاستثمار المنصوص عليها فى المادة (88) من قانون الاستثمار خلال خمسة عشر يومًا، وإلا عد ذلك تنازلاً من جانبها عن التمسك بمبررات الفسخ الواردة بتقرير المتابعة، وتنظر اللجنة الوزارية الأمر فى مدة أقصاها ستون يومًا . مادة (59) فى تطبيق حكم المادة (67 ) من قانون الاستثمار، تتمثل المخالفات الجوهرية التى يترتب عليها فسخ العقد امتناع المستثمر دون سند عن الآتى:- 1- الوفاء بسداد الأقساط المستحقة أو مقابل الانتفاع فى المواعيد المنصوص عليها بالعقد على الرغم من إنذاره بضرورة السداد . 2- إزالة المبانى المنشأة بالمخالفة للضوابط والرسومات التنفيذية المعتمدة لإقامة المشروع الاستثمارى والمنصوص عليها ببنود العقد . 3- البدء فى الإنتاج الفعلى للمشروع ذات الطبيعة الإنتاجية أو البدء فى مزاولة النشاط خلال المدة المنصوص عليها ببنود العقد أو الالتزام بالبرنامج الزمني. ويكون استرداد العقار بموجب قرار مسبب من الرئيس التنفيذى للهيئة، ويتم إخطار المستثمر به بموجب خطاب مسجل مصحوب بعلم الوصول، وله التظلم من هذا القرار طبقاً للإجراءات المقررة بقانون الاستثمار وهذه اللائحة.