تواصل شركات التطوير العقاري، الإعلان عن إصدار سندات توريق لمحفظة أقساط وحداتها العقارية، وبلغ إجمالي سندات التوريق 18 مليار جنيه العام الماضي، ويقدم "انفراد" أبرز 7 أسئلة عن اتجاه الشركات العقارية للتوريق.
1- ما هو التوريق؟
- التوريق هو عملية مالية يتم فيها إصدار صكوك تحمل قيمة أصول تدر عائدا وتباع بعد ذلك إلى المستثمرين.
أو هو تحويل أقساط القروض طويلة الأجل إلى سندات وبيعها فى سوق الأوراق المالية بهدف الحصول على قيمتها فور إصدارها مما يتيح للشركات المصدرة توفير سيولة تمكنها من التوسع فى تقديم مزيد من القروض دون انتظار مواعيد سداد الأقساط، ودون تحميل ميزانيتها مصروفات تمويلية مثل الاقتراض البنكى.
2- كيف يتم إنشاء شركة التوريق؟
- يكون الترخيص لشركة التوريق بمزاولة نشاطها مقابل رسم تؤديه للهيئة العامة للرقابة المالية مقداره 10 آلاف جنيه، ويقدم طلب الترخيص مرفقاً به ما يأتى:
1. شهادة من مراقب حسابات الشركة بتوافر النظام المحاسبى ونظام الدورة المستندية اللازمين لإدارة عملية التوريق، وذلك وفقاً للضوابط التى يصدر بها قرار من مجلس إدارة الهيئة .
2. ما يفيد توافر الخبرة والكفاءة اللازمتين لإدارة عملية التوريق فى المديرين والعاملين بالوظائف الرئيسية لدى شركة التوريق، وذلك على النحو الذى يصدر به قرار من مجلس إدارة الهيئة.
3. ما يفيد وجود وعد من مالك لمحفظة حقوق مالية بإحالة تلك الحقوق إلى شركة التوريق، ويجب أن يكون ذلك الوعد سارياً لمدة ستة أشهر على الأقل. ويجوز أن يتضمن اتفاق الوعد ما يفيد أن تكون الحوالة نافذة وناجزة بمجرد تغطية الاكتتاب فى السندات. وتكون التغطية والترويج لسندات التوريق باتفاق مع إحدى الشركات المرخص لها بذلك.
3- ما شروط الموافقة على عملية التوريق؟
- على شركة التوريق إخطار الهيئة العامة للرقابة المالية باتفاق الحوالة النهائى ونشر ملخص له فى جريدتين صباحيتين واسعتى الانتشار إحداهما على الأقل باللغة العربية خلال أسبوع من تاريخ إبرام الاتفاق، على أن يتضمن الإخطار والملخص الذى تم نشره البيانات التى يصدر بها نموذج من الهيئة.
4- ما شروط الإخطار بإصدار سندات التوريق؟
1. نشرة الاكتتاب العام أو مذكرة المعلومات.
2. الاتفاق المبرم بين شركة التوريق وأمين الحفظ.
3. اتفاقات الضمانات الإضافية فى حالة وجودها.
4.اتفاق الحوالة المبدئى المبرم بين شركة التوريق والمحيل.
5. اتفاق ضمان تغطية الاكتتاب فى السندات ما لم يتضمن الإخطار ونشرة الاكتتاب ما يفيد أن الحوالة لن تكون نافذة وناجزة إلا بمجرد تغطية الاكتتاب بالكامل.
6.الاتفاق المبرم بين شركة التوريق والجهة المسئولة عن تحصيل الحقوق المحالة.
7. شهادة من مراقب الحسابات بصافى قيمة المحفظة وأسس تقييمها.
8.التدفقات النقدية المتوقعة لمحفظة التوريق وأسس إعدادها معتمدة من شركة التوريق مرفقاً بها تقرير من مراقب حساباتها.
9. المستندات المنصوص عليها فى المادة (7) من هذه اللائحة.
10.المستندات والبيانات الأخرى التى يصدر بها قرار من مجلس إدارة الهيئة.
5- وما شروط نشرة الاكتتاب؟
- يجب أن تتضمن نشرة الاكتتاب فى سندات التوريق أو مذكرة المعلومات، بشأن إصدار السندات ما يأتى:
1. بيان اسم وعنوان ورقم الترخيص وقدر رأس المال المدفوع لكل من شركة التوريق وشركة تغطية وترويج الاكتتاب فى الأوراق المالية، فى حالة الاتفاق معه، وأمين الحفظ المسئول عن متابعة العمليات ذات الارتباط بحقوق حملة السندات.
2. ملخص اتفاق الحوالة على أن يتضمن على الأقل بياناً بقيمة محفظة التوريق والحقوق التى تتضمنها بالتفصيل بما فى ذلك الأوراق التجارية وغيرها من المستندات المثبتة لهذه الحقوق، والضمانات المتصلة بها، ومدى تنوعها من حيث القيمة وآجال السداد والتوزيع الجغرافى ومعدلات الإخلال بالالتزامات المقابلة لتلك الحقوق ومتوسط أجل المحفظة وأسس تقييمها.
3. حجم إصدار السندات المقابلة للمحفظة وسعر العائد عليها وتاريخ استحقاقها والشروط الأخرى الرئيسية للإصدار.
4. التصنيف الائتمانى للسندات والذى يجب ألا تقل درجته عن المستوى الدال على القدرة على الوفاء بالالتزامات، وذلك وفقاً للقواعد التى يحددها مجلس إدارة الهيئة.
5. المخاطر التى قد يتحملها حملة السندات وما تم اتخاذه من تدابير أو الحصول عليه من ضمانات للحد منها.
6. تحديد الجهة التى تقوم بتغطية الاكتتاب أو ضمانه فى سندات التوريق إن وجدت.
7. تحديد الجهة التى تقوم بتحصيل المبالغ المستحقة عن الحقوق المحالة، وتحديد الواجبات والالتزامات الملقاة على عاتق تلك الجهة وفقاً للاتفاق المبرم بينها وبين شركة التوريق.
8. بيان ما إذا كان هناك أى نوع من الارتباط بين أطراف عملية التوريق وعناصر ذلك الارتباط فى حالة وجوده.
9. تحديد مواعيد سداد مستحقات حملة السندات والعمولات والمصاريف التى يتم خصمها من حصيلة الحقوق المحالة ومواعيد خصمها، وقواعد التصرف فى فائض محفظة التوريق.
10. إقرار من المستشار القانونى لعملية التوريق يفيد أن محفظة التوريق ملكاً للمحيل، وقت اتفاق الحوالة، وأنه لا توجد أية قضايا أو منازعات تؤثر على ملكية المحيل فى المحفظة وحقه فى التصرف فيها، وكذا إقراراً بأن اتفاق الحوالة قد أعد وفقاً لأحكام القانون وهذه اللائحة وأن الحوالة بموجبه نافذة وناجزة وغير معلقة على شرط وناقلة لجميع الحقوق والضمانات المحالة، ما لم ينص على أنها ستتم على هذا الوجه بمجرد تغطية الاكتتاب فى السندات بالكامل.
6- وما التزامات شركة التوريق مع أمين الحفظ؟
- تلتزم شركة التوريق بأن تودع لدى أمين الحفظ خلال ثلاثة أيام من انعقاد الاتفاق النهائى للحوالة ما يأتى:
1. نسخة أصلية من اتفاق حوالة محفظة التوريق.
2. نسخة أصلية من الاتفاق بين شركة التوريق والمحيل أو من تم الاتفاق معه على تحصيل الحقوق، على أن يتضمن التكليف بتوريد الحصيلة إلى أمين الحفظ فور تحصيلها.
3. الاتفاقات المنشئة للحقوق المحالة.
4. المستندات المثبتة للحقوق والضمانات المحالة بما فى ذلك الأوراق التجارية والكفالات والتأمينات وأية ضمانات أخرى.
5. إقرارا بالتصريح لأمين الحفظ بتسليم الجهة المسئولة عن تحصيل الحقوق المحالة المستندات اللازمة لتمكينها من القيام بالتحصيل.
6. نسخة أصلية من نشرة الاكتتاب فى سندات التوريق
7- وما الواجبات الملزمة لأمين الحفظ؟
- يجب أن يفرد أمين الحفظ لكل عملية توريق الحسابات الآتية :
1.حساباً لسداد أصل سندات التوريق.
2. حساباً لسداد العائد المستحق على السندات.
3. حساباً لإدارة استثمار الفائض من حصيلة الحقوق المحالة
يعد أمين الحفظ تقريرا شهريا بشأن محفظة التوريق، وعليه أخطار الهيئة و حملة سندات التوريق أو من يمثلهم بالتقرير وذلك بعد اعتماده من مراقب الحسابات ويجب أن يتضمن التقرير المشار إليه فى الفقرة السابقة ما يأتى :
1.المبالغ التى تم تحصيلها فى فترة التقرير.
2.ما تم سداده من مستحقات حملة السندات.
3. العمولات والمصروفات التى تم خصمها.
4.فائض الأموال المودعة لديه و مجالات استثماره و ما تم رده من الفائض إلى محيل المحفظة .
5.حالات التأخير أو الامتناع عن السداد و الإجراءات التى تمت بشأنها .
6. كل ما يمكن أن يؤثر على جودة الضمانات المتصلة بالحقوق المحالة تأثيرا جوهريا .
.أى تغيير بشأن الاتفاق مع أمين الحفظ أو الجهة المسئولة عن تحصيل الحقوق و المستحقات المحالة بما لا يؤثر على حقوقه.