د. أحمد زين يكتب: الضريبة العقارية على السكن سؤال وجواب

الضريبة العقارية ليست ضريبة جديدة حيث ان القانون رقم 196 لسنة 2008 بشأن الضريبة العقارية لا يفرض ضريبة جديدة ، فهى ضريبة مفروضة بالفعل بموجب القانون رقم 56 لسنة 1954 وكانت تسمى قديما بــ " العوايد " ، وقد أعيد تنظيم أحكامها بالقانون الحالى حيث تسمى فى الوقت الحالى بالضريبه العقاريه ويتم إعفاء السكن الخاص حتى 2 مليون جنيه وكذلك المساكن المملوكه قبل 1996 معفية الا اذا تم التصرف فيها بعد 2008 . *على من تطبق الضريبه العقاريه ؟ كل ما هو على وجه الأرض فى صفة الثبات ، أى كل مبنى أو منشأة أو إعلان أو لوحات تشمله الضريبة العقارية والضريبة مباشرة تطبق على العين، وإذا هدم المبنى سقطت الضريبة، كما لا تطبق الضريبة على العقارات تحت الإنشاء، فلا بد أن يكون العقار كامل المرافق حتى تطبق عليها الضريبة حيث تسرى هذه الضريبة على كافة العقارات المبنية المقامة على أرض مصر (عدا غير الخاضعة والمعفاة ) ، سواء كانت مؤجرة أو يقيم فيها المالك المكلف بأداء الضريبة بنفسه وسواء كانت تامة ومشغولة ، أو تامة وغير مشغولة ، أو مشغولة على غير إتمام ، ويعنى هذا أن كافة المبانى القائمة حالياً خاضعة للضريبة سواء كانت فيلات مبنية أو عمارات أو عوامات أو شاليهات ، أياً كان موقعها الجغرافى .وتفرض الضريبة أيضاً على الأراضى الفضاء المستغلة جراجات ـ مشاتل ـ مؤجرة وغيرها ، على أن ترفع الضريبة إذا أصبحت الأراضى الفضاء غير مستغلة . كما تخضع للضريبة التركيبات التى تقام على أسطح أو واجهات العقارات إذا كانت مؤجرة أو كان التركيب مقابل نفع أو أجر ، وفى القانون الجديد المقصود بالعقار هو كل وحدة سكنية وغير سكنية فى المبنى وليس المبنى بالكامل . *من هو المكلف بأداء الضريبة ؟ هو كل شخص طبيعى أو اعتبارى يكون له الحق فى ملكية العقار أو الانتفاع به أو استغلاله ، أما المستأجر فلا يعد - مكلفا بأداء الضريبة - وإنما يعد متضامناً مع المكلف فى سداد الضريبة فى حدود الأجرة المستحقة عليه . مع ملاحظة ان شرط الاعفاء ان تكون الشقة ملك الشخص وأسرته ويقيمون فيها وان تكون أقل من 2 مليون جنيه فى هذه الحالة تكون الشقه معفية من الضريبة العقارية وستكون الضريبة على الوحدة الإضافيه فقط . *فى حالة امتلاك شخص منزل إيجار قديم ماهو وضعه فى الضريبه العقاريه الجديده ؟ مالك المنزل سوف يدفع نفس القيمة التى يدفعها فى العوايد أى لا يوجد أى زياده على مالك منزل إيجار قديم والمركز القانونى بدون تغيير . كما أن المستأجر فى هذه الحالة لم يدفع شئ لأن دفع العوايد على المالك، أما الوحدة السكنية إيجار جديد وتم تقييمها بــ2مليون جنيه فأكثر فمالكها سيدفع عنها الضريبه العقاريه كامله لانها وحده اضافيه بالنسبه له . *ما هو موقف شخص قام بشراء شقة ولكنه لم يستلمها أو ليست متشطبه حكم القانون فى هذه الحاله ؟ إذا لم يستلمها الشخص ومازالت ملك البائع أو الشركه هما من سيقومون بسداد الضريبه إذا كانت متشطبه لأنه فى هذه الحالة سيكون عليها ضريبة اما اذا كانت غير متشطبه يعنى غير تامه لن يدفعوا ضريبه . أما فى حالة استلام الشخص الشقة التى قام بشرائها وغير متشطبه لن يكون عليها ضريبة عقارية ولكن فى حالة قيام الشخص بالسكن فى الشقه وهى غير تامة غير متشطبه سيكون عليها ضريبة. *ماذا يحدث فى حالة وجود خلاف مع مأمورية الضرائب العقارية حول قيمة الشقة؟ إذا كان هناك خلاف حول قيمة الشقة يذهب مالك الوحدة الى مأمورية الضرائب ويطعن على القيمه ويقوم بدفع 50 جنيهاً رسوم الطعن سترد الى مالك الشقه إذا كان لديه حق فى الطعن. وإذا ثبت أن على الوحدة السكنية ضريبة من الممكن أن يقسطها على مرتين إذا أراد ذلك وفقاً للقانون *ماهو موقف شخص جاءه إخطار بالضريبة العقارية و يسكن هو وأسرته فى منزل خاص بسيط؟ إخطار الضريبه العقاريه ليس للدفع ولكنه يوضح للشخص ما له وما عليه وإذا كانت الشقه أقل من 2 مليون جنيه لن يدفع الضريبة ولكن على مالك الشقة أن يذهب الى المأموريه لأخذ جواب بالإعفاء بدن دفع أى رسوم وذلك فى حاله استلامه اخطار مسجل من المأموريه ، وإذا كان الشخص لديه شقة أخرى غير سكنية هو و أسرته سيدفع الضريبه العقاريه والقانون أعطى مهلة للشخص 60 يوم للطعن بدءاً من موعد استلام الإخطار. *ماهى العقارات التى لا تخضع للضريبة العقارية ؟ مبدئيا كل العقارات المؤجرة بنظام القانون القديم للإيجارات لن يطبق عليها القانون بالاضافه الى : اولا : العقارات غير الخاضعه للضريبة العقارية أ - العقارات المبنية المملوكة للدولـة والمخصصـة لغرض ذى نفـع عـام .وكذا العقارات المبنية المملوكة للدولة ملكية خاصة على أن تخضع للضريبة من أول الشهر التالى لتاريخ التصرف فيها للأفراد أو للأشخاص الاعتبارية . ب - الأبنية المخصصة لإقامة الشعائر الدينية أو لتعليم الدين. ج - العقارات المبنية التى تنزع ملكيتها للمنفعة العامة وذلك من تاريخ الاستيلاء الفعلى بواسطة الجهات التى نزعت ملكيتها . د - الأحواش ومبانى الجبانات .كما تعد المبانى تحت الإنشاء غير خاضعة للضريبة . ثانيا : العقارات المعفاة من الضريبة العقارية أ - الأبنية المملوكة للجمعيات المسجلة وفقا للقانون والمنظمات العمالية المخصصة لمكاتب إداراتها أو لممارسة الأغراض التى أنشئت من أجلها . ب - أبنية المؤسسات التعليمية والمستشفيات والمستوصفات والملاجئ والمبرات التى لا تهدف إلى الربح . ج - المقار المملوكة للأحزاب السياسية المهنية بشرط أن يتم استخدامها فى الأغراض المخصصة لها . د - الوحدة العقارية التى يتخذها المكلف سكناً خاصاً رئيسياً له ولأسرته والتى تقل صافى قيمتها الإيجارية السنوية عن 24000 ( أربعة وعشرون ألف جنيه )على يخضع ما زاد على ذلك للضريبة ، وتشمل الأسرة فى تطبيق حكم هذا البند المكلف وزوجه والأولاد القصر . هـ - كل وحدة فى عقار مستعملة فى أغراض تجارية أو صناعية أو إدارية أو مهنية يقل صافى قيمتها الإيجارية السنوية عن 1200 جنيه ( ألف ومائتى جنيه ) على أن يخضع ما زاد للضريبة . و - أبنية مراكز الشباب والرياضة المنشأة وفقاً للقوانين المنظمة لها. ز - العقارات المملوكة للجهات الحكومية الأجنبية بشرط المعاملة بالمثل فإذا لم يكن للضريبة مثيل فى أى من الدول الأجنبية جاز للوزير بعد أخذ رأى وزير الخارجية إعفاء العقارات المملوكة لها من الضريبة . ط - الدور المخصصة لاستخدامها فى مناسبات اجتماعية دون استهداف الربح . ى - أندية وفنادق القوات المسلحة والمجمعات والمراكز الطبية والمستشفيات والعيادات العسكرية والعقارات المبنية فى نطاقها وغيرها من الوحدات التى تقترحها هيئة عمليات القوات المسلحة على أن يصدر بتحديدها قرار من وزير الدفاع بالاتفاق مع الوزير المختص وفى جميع الأحوال لا تخضع أياً من هذه الجهات لأعمال لجان الحصر والتقدير وفقاً لما تقتضيه اعتبارات شئون الدفاع ومتطلبات الأمن القومى . وعند زوال سبب الإعفاء من الضريبة وجب على المكلف بأدائها تقديم إقرار للمأمورية الواقع فى دائرتها العقار ،وذلك خلال ستين يوما من تاريخ زوال سبب الإعفاء لإعادة ربط العقار بالضريبة اعتباراً من أول يناير من السنة التالية لتاريخ زوال الإعفاء عنه . *كيف تقوم مأمورية الضرائب بحساب الضريبة ؟ تتولى لجان تسمى (لجان الحصر والتقدير ) تشكل برئاسة مندوب عن مصلحة الضرائب العقارية ، وعضوية مندوب عن المحافظة الواقع بها العقار ، واحد من المكلفين بأداء الضريبة فى نطاق اختصاص اللجنة يختارهما المحافظ المختص تقوم بتقدير القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على اساس : أ - الموقع الجغرافى ، ويشمل :1 - طبيعة المنطقة الكائن بها العقارات المبنية . 2 - الشارع الكائن به العقارات المبنية . 3 - مدى قرب العقارات المبنية من الشواطئ أو الحدائق أو المتنزهات العامة.ب - مستوى البناء ( فاخر/فوق المتوسط/متوسط / إقتصادى / شعبى ) ونوعية مادة البناء ( خرسانة مسلحة / طوب مصنع / حجر / طوب لبن / خشب / صاج / أية مواد آخرى ) .جـ - المرافق المتصلة بالعقارات المبنية ، وتشمل : 1 - الكهرباء والمياه والصرف الصحى . 2 - الخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة. 3 - تليفونات . 4 - شبكة الطرق ووسائل المواصلات المتاحة . 5 - أية مرافق عامة آخرى .وسائل التعرف على القيمة المقدرة على الوحدة يتم النشر عن تقديرات القيمة الإيجارية للعقارات فى الوقائع المصرية ، كما يتم الإعلان عنها بالأماكن العامة وعلى مقار المأموريات الواقع فى دائرتها هذه العقارات ، فضلاً عن ذلك فإنه سيتم إخطار كل مكلف بتقدير القيمة الإيجارية المقدرة على وحدته / أو وحداته على النموذج المعد لهذا الغرض (نموذج 3) بخطاب مسجل موصى عليه بعلم الوصول أو من خلال تسليمه عن طريق موظفى الجهة الضريبية . *ما هو موقف المحلات الصغيره من الضرائب العقارية ؟ المحال الصغيره لها تقييم أخر ولن يتم الدفع عليها ضريبه عقارية . *من سيدفع الضريبة العقارية؟ من يمتلك سكنا خاصا أكثر من 2 مليون جنيه وأكثر ملزم بدفع الضريبة العقارية وكذلك من يملك أكثر من وحدة سكنية كما أن المشروعات السياحيه والصناعيه والتجاريه وغيرها ملتزمين بدفع ضريبة عقارية. *ماهى اجراءات الاعتراض والطعن على تقديرات القيمة الإيجارية ؟ يقوم المكلف بتقديم طعن خلال الستين يوماً التالية لتاريخ الإخطار الرسمى الذى استلمه من لجان الحصر والتقدير وذلك بطلب يسلم لمديرية الضرائب العقارية الواقع فى دائرتها العقار أو إحدى المأموريات التابعة لها مقابل إيصال أو بكتاب موصى عليه بعلم الوصول يرسل إلى المديرية على أن يؤدى الطاعن مبلغاً مقداره خمسون جنيها كتأمين لنظر طعنه ، يرد إليه عند قبول الطعن موضوعاً. *ماهى مواعيد سداد الضريبة ؟ تستحق الضريبة العقارية فى الأول من يناير من كل عام ، وتحصل على قسطين متساويين الأول حتى نهاية شهر يونيه والثانى حتى نهاية شهر ديسمبر من ذات السنة . *ما موقف المكلف بأداء الضريبة المتأخر عن السداد فى الميعاد ؟ الشخص الذى لا يدفع الضريبة فى الميعاد المحدد لها يفرض عليه غرامه تقدر على أساس سعر الائتمان والخصم المعلن من البنك المركزى بالاضافة الى 2% من قيمة المبلغ المتأخر سدادة ، وفى حالة استمرار مماطلة المكلف وعدم قيامة بسداد الضريبة المستحقة علية يتم اتخاذ الاجراءات القانونية التى قررها قانون الحجز الادارى الصادر بالقانون رقم 308 لسنة 1955 وذلك على الاجرة والمنقولات المملوكة للمدين فى العقار وكذلك على العقار ذاتة . *ماذا يفعل المكلف اذا لم يقدر على سداد الضريبه ؟ الإجراءات الواجب إتباعها حال عدم القدرة على الوفاء بدفع الضريبةيتقدم المكلفون بأداء الضريبة العقارية أو ورثتهم الذين طرأت عليهم تغيرات اجتماعية من شأنها عدم القدرة على الوفاء بدفع الضريبة بطلب إلى مديرية الضرائب العقارية الواقع فى دائرتها العقار يطلبون فيه تحمل الخزانة العامة بالضريبة المستحقة عليهم ،و يجب أن يتضمن الطلب بيانا وافيا للتغيرات الاجتماعية المشار إليها ،وان ترفق به المستندات الرسمية المؤيدة له ويتم البت فى هذا الطلب بمعرفة اللجنة المشكلة لهذا الغرض . * كيف يحسب الشخص الضريبه العقاريه ؟ اولا : حساب القيمه السوقيه للعقار ( شقه , محل , مخزن , شاليه ) ثانيا : حساب القيمه الرأسماليه للعقار =القيمه السوقيه ضرب 60% ثالثا : حساب القيمه الايجاريه =القيمه الرأسماليه ضرب 3% رابعا : حساب صافى القيمه الايجاريه =للشقه السكنيه = القيمه الايجاريه ضرب 70% للشقه المؤجره = القيمه الايجاريه ضرب 68% خامسا : حساب وعاء الضريبه =صافى القيمه الايجاريه ناقص حد الاعفاء السنوى 24000ج للسكنى و 1200ج لغير السكنى سادسا : حساب الضريبه = وعاء الضريبه ضرب 10% وهكذا ذلك تكون الشقه السكنيه التى يقيم فيها المكلف معفيه بالكامل اذا كانت القيمه السوقيه لها 1850000ج وتكون الضريبه 120 ج سنويا اذا كانت قيمتها فى السوق 2 مليون جنيه *كيف ستتعامل مصلحة الضرائب العقارية مع المساكن والوحدات التى كان ينطبق عليها نظام العوائد؟ القانون ينصب على من تطبق عليه الضريبة العقارية وهو الشخص الذى يملك وحدة يتجاوز ثمنها المليونى جنيه ،أو شخص لديه أكثر من وحدة، وهناك خلط ومخاوف من دفع الضريبة لدى بعض المواطنين من ملاك وحدات تتعدى قيمتها مليونى جنيه ولكنها سكن قديم، ولا يجد مبررا لتطبيق الضريبة عليه ويرى أنه لا ذنب له أن وحدته كانت بمائة ألف جنيه ثم وصل ثمنها ما يزيد على ٤ ملايين جنيه ، وهذه نماذج كثيرة وموجودة بالزمالك والمهندسين ومصر الجديدة ، ولكن تلك الحالات لا أساس لها، لان الأشخاص الذين يملكون وحدات سكنية تم بناؤها قبل صدور القانون فى 2008 و قيمتها تجاوزت الحد الأدنى للضريبة لن يطبق عليهم القانون الجديد ولن يحصل منه سوى قيمة الضريبة القديمة " العوائد"، كما سيحصل على ميزة إضافية وبدلا من أن يكون المبلغ غير الخاضع للضريبة 20% والذى يخصص لصيانة العقار تم رفع تلك النسبة لتصل ل 30% للوحدة السكنية و32% للوحدة غير السكنية ،كما أن الشقق غير السكنية" الإدارية " سواء بالمهندسين أو مصر الجديدة أو الزمالك وكانت تستغل بدون رخصة إدارية وكان شاغلوها يدفعون ضريبة تصل إلى 40% لذلك سيتم الاحتفاظ بالقيمة الايجارية لها بالسجلات كما هى دون تعديل عليها وسيفرض عليه ضريبة بنسبة 10% فقط، فالشخص الذى كان يدفع عوائد تصل لمائة جنيه سينخفض هذا الرقم للربع ، مع ملاحظه ان كل العقارات المؤجرة بنظام القانون القديم للإيجارات لن يطبق عليها القانون . *ماهو موقف المواطنين بالريف والصعيد من محدودى الدخل والفقراء ولم يتعاملوا مع نظام العوائد من قبل وتلقوا إخطارات مضمونها مخالف لما أعلن أن الضرائب ستطبق على المساكن التى تزيد على مليونى جنيه؟ آخر حصر عام للعقارات على مستوى مصر تم فى عام 1991 أى من 24 سنة ، و قد بدأ الحصر الجديد لكل الوحدات على مستوى الجمهورية منذ صدور القانون رقم 196 الصادر فى عام 2008 وذلك الحصر شمل جميع الوحدات فى القرى والمدن ، وهناك وحدات وعقارات فى القرى أكثر رفاهية عن مثيلتها بالمدن ،والمواطن الذى لديه منزل أو عقار متعدد الأدوار وشبيه بالمدن بالريف ولم تطبق عليه العوائد من قبل سيطبق عليها قانون الضرائب العقارية الجديد، و إذا كان لديه أبناء تجاوز سنهم الـ 18 سنة ، بحيث يخصص لكل واحد منهم وحدة سكنية سيتم اعفاؤه من الضريبة عن تلك الوحدات بمجرد تقديم صور بطاقات الرقم القومى لأبنائه خاصة إذا كانت تلك الوحدات لا تتجاوز الواحدة منها المليونى جنيه. *ما هو وضع المالك على "المشاع" ؟ الملاك على المشاع «الورثة أو الشركاء» يتم معاملتهم معاملة المالك الواحد، فإذا كانت حصصهم "مفرزة" أى قابلة للبيع للغير أو لباقى المالكين"، ويعامل كل منهم كمالك. *ماهو موقف العقارات المقامة على أرض زراعية ؟ القانون يخضعها للضريبة العقارية مع إعفائها من ضريبة الأطيان الزراعية وذلك منعا للإزدواج الضريبي. *ما هو موقف شخص يمتلك عدة وحدات عقارية ؟ يتم السماح بتقديم إقرار واحد لمن يملك عدة وحدات فى عقار واحد، او منطقه جغرافيه واحده أما إذا كانت فى مناطق جغرافيه مختلفة فأنه يتم تقديم إقرار عن كل وحدة عقارية على حده ويمكن تقديم كل هذه الإقرارات فى اقرب مأمورية إلى محل إقامته الدائم ، كما يجيز القانون للمكلف بأداء الضريبة إنابة غيره فى تقديم الإقرار وتسليمه للمأمورية المختصة بشرط قيامه بتحرير الإقرار والتوقيع عليه وعلى مسئوليته.